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多城楼市调控将“一城一策”,下月或公布具体方案

来源:第一财经日报

今年年初至今,国内多个房地产市场热点城市宣布将实施楼市调控“一城一策”试点。有机构预计,3月份全国两会后,这些城市可能会对外公布具体的实施方案,进而影响楼市预期。

 房价要“稳控”

去年下半年,国内房地产市场整体持续降温,推高了业界对政策调整的预期,多个城市也一度出现调控放松的传闻。但从各级政府表态来看,楼市调控的大基调暂未出现较大变动。

2月26日,针对部分自媒体称“南京房价突破限价”、“南京调控放松”,南京市官方部门回应称,将继续贯彻中央关于坚决遏制房价上涨的重要决策,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控政策不动摇,力度不放松。

针对自媒体所指项目新房源价格高的问题,南京发改委回应称,这是因为不同住宅类型存在一定市场比价关系,比如同区域、同品质情况下,多层住宅价格一般高于高层住宅价格;同区域、同类型情况下,装修住宅价格一般高于毛坯住宅价格。

南京市发改委表示,住房问题关乎国计民生,在房地产市场过热的情况下,根据国家、省和市对房地产市场调控政策规定,我市在房价过快上涨期间对房价采取一系列稳控措施,防范大起大落风险。根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数显示,自2016年10月以来,我市房价稳控工作实现了调控目标要求。

不仅是南京,房价的“稳控”工作已经成为一二线城市的主要调控目标。

去年年底召开的全国住房和城乡建设工作会议要求,2019年要以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。

中国房地产市场受政策影响很大,虽然当前房价趋稳,但一旦政策松动,也存在反弹的可能。自2018年底至今,国内已经数个城市对楼市政策进行了微调。

2018年12月18日,山东菏泽宣布取消住房限售政策。此后,广州调整“商住房”政策,原来只能卖给企业的部分房屋也能卖给个人。此外,青岛高新区暂停摇号售房,有关摇号的规定从实施到取消只有半年。

中原地产首席分析师张大伟认为,广州和菏泽等地政策调整,预示可能出现一轮房地产调控政策的微调。房地产市场出现涨幅明显回落,一些城市的房地产调控政策也到了调整阶段。未来大幅度宽松可能性不大,但各种微调将可能频繁出现。

中国社科院财经战略研究院27日发布《中国住房市场发展月度分析报告(2019年02月)》(下称《月度报告》)称,一二线城市短期房价受制于严厉的调控政策及复杂多变的外部经济环境,但潜在的房价上涨压力犹存。“受全球资本市场动荡加剧、国内经济增长预期调低及严厉的调控政策的影响,一二线城市房价上行受到抑制。但这些制约因素多数属于短期因素,如果外部经济环境有所改善或调控政策出现实质性松绑,部分一二线城市楼市将率先回暖。”

《月度报告》称,要避免因短期的房地产市场平稳而放弃对一二线城市住房投资投机的管控,更不应因此出台剌激或鼓励购房政策。限购、限贷等行之有效的住房投资投机需求管控政策,仍应继续实施。

多个城市宣布将“一城一策”

房地产市场区域性较强,在“房住不炒”的大前提下,各地根据具体情况因城施策也在中央允许的范畴之内。

今年年初召开的各地两会上透露出的信号也显示,在房地产调控问题上,“一城一策”有望在2019年成为各地施政的主要方向。

1月17日,河南省十三届人大二次会议召开记者会,河南省住建厅副厅长张达表示,2019年,河南省将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制,坚持因地制宜、综合施策,实行“一城一策”。

近日,福建省省长唐登杰向福建省十三届人大二次会议作政府工作报告。报告说,健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制,夯实城市主体责任,编制实施住房发展规划,福州、厦门编制“一城一策”实施方案,切实稳地价、稳房价、稳预期。

浙江省住房和城乡建设厅厅长项永丹1月18日表示,按照“稳地价、稳房价、稳预期”要求,浙江省将切实落实城市政府主体责任,科学制定并严格执行长效机制和政策措施。2019年,杭州、宁波两市将研究制订“一城一策”方案,其他城市也将做好方案的制订工作。

武汉市2月22日召开2019年住房保障和房屋管理工作会议,会上透露,武汉将继续保持调控政策的连续性和稳定性,加强市场供需双向调节,坚决遏制投机炒房。把握“三稳一构建”目标,加紧制定完善房地产市场健康发展长效机制工作方案,稳妥推进“一城一策”试点,防范高地价、高房价、高杠杆风险,保持房地产市场平稳运行,地价、房价处在合理区间。

据武汉市住房保障和房屋管理局数据,2018年,武汉新建商品房销售创历史新高,全年新建商品房销售207926套,销售面积2184.16万平方米,居全国第三位。同时,随着积极保供应、稳房价,武汉新建住房成交均价居19个副省级以上城市第13位。

中金公司2月26日发布《密切关注各地即将面世的施策方案》称,中央层面对房地产政策仍会保持相当强的定力。从当前政策大基调来看,“稳房价”仍是中央对房地产调控的核心政治诉求和底线,其政策定力和调控房价的决心仍然不容轻视。除非出现基本面的严重加速恶化,中央层面的地产政策放松(尤其是调低最低首付款比例、降低认房/认贷标准、放开房企融资敞口等)可能性不大。

中金公司报告称,尽管中央层面的政策基调大概率保持平稳,但“因城施策”背景下各地方政府可能将拥有更大的调控自主权和宽松空间。预计3月“两会”窗口期,部分热点一二线城市将陆续落地和公示其施策具体方案。若确有需求端政策的有效放松,对于改变购房人预期以及基本面修复都将有积极作用。

张大伟也认为,政策调整的核心还是看信贷政策的宽松程度,最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化。这个政策不变市场波动不会大,这个政策一旦变化,市场可能会出现明显反弹。

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