双合同、喝茶费、打包卖…深圳新房限价下的尴尬

摘要:近两年,深圳严格限制楼盘预售证审批价,规定商品房的备案价格为最高限价。对于开发商而言,一面是预售证备案价的硬性约束,一面是“卖方市场”需求下涨价的卖房冲动,还有一面则是高昂的“面粉”价——拿地成本。而对于购房者而言,在深圳强劲需求下,供应承压,部分楼盘仍“一房难求”。

来源:深圳新浪房产

自古深情留不住,总是“套路”得人心。

近两年,深圳严格限制楼盘预售证审批价,规定商品房的备案价格为最高限价。对于开发商而言,一面是预售证备案价的硬性约束,一面是“卖方市场”需求下涨价的卖房冲动,还有一面则是高昂的“面粉”价——拿地成本。而对于购房者而言,在深圳强劲需求下,供应承压,部分楼盘仍“一房难求”。

“卖”还是“等”?这是个两难选择。部分高价拿地的开发商在倒逼下纷纷推出应对策略,不得已玩起了“套路”。

1、“绑架式”精装修,绑架了谁?

“捆绑精装销售”这一套路在深圳地产界可谓是屡见不鲜了,其惯用的手法就是精装拆分,即在楼盘获批预售证后,除了备案价格,还需要支付一定的装修费用。

近日深圳某新盘晚上突击开盘,购房者反映购买该楼盘住宅时除备案价外,还需额外签订4500元/平的装修合同,最终总价达5.7-5.9万/平。业内分析,开发商拿地成本高,备案价几乎无法填平成本,按照该盘成本价约为4.46万/平来计算,楼盘销售需达到6万/平以上才能回本,同样有相似情况的还有上周大运新城某新盘突然加价3880元/平的装修费用,均价也超过了5万/平。

去年,一名购房者也爆出安托山两个入市新盘购买需绑定装修合同,“这两家楼盘都要签订装修合同的,其中一家绑定装修合同后最高能卖到13万/㎡。”该名购房者认为,通过签订装修合同,两家楼盘的实际售价均已高于周边二手房价。

2017年1月,深圳发布楼市“限价令”, 对预售价和精装修价格都出台了相应的限制规定,根据深圳市规划国土委关于《商品住房和商务公寓预先限售价格》中对于带精装修交楼项目价格管理的规定中提道,开发商申报的预售价格为毛坯价格,装修成本和标准也要接受审核和指导,开发商应明确告知购房人装修等信息,合同价格和不动厂登记价格不包含装修费,不得强制搭售或者提高装修价格。

简而言之,带精装修销售是允许的,且装修价格受政府监督,但强制捆绑搭售和提高装修价格变相抬高房价则是被禁止的。如果怀疑开发商未报批精装成本,或购买的精装房存在“装修产品清单为达到合同规定的价格标准,或未告知装修相关信息强制搭售精装,则可以向有管部门反映。

戴德梁行方面认为,政府一方面要从价格上对精装修费用进行限制,对精装修价格和品质之间的对应制定标准,另一方面,要在土地供应、产品结构上下功夫,让买房者有更广泛自主权。

2、躲避限价整售打包,“左手倒右手”

按照目前深圳新房市场流行做法,在自家的房子预售价低于市场和周边二手价的情况下,要么按照备案低价格进行打包整售,要么“左手”倒“右手”,肥水不流外人田,深圳西丽某盘就是这样一个例子,2018年4月,该盘56套住宅被一公司打包,总价4.21亿。后经天眼查资料显示,打包56套住宅的该公司实则为该开发商名下全资子公司,该集团第一大股东的实控人为该房地产公司相关负责人。

2017年1月,深圳“限价令”规定,拟申请预售项目属申请预售的,户型申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价,而周边无同类在售项目参考的,可参照周边同类二手房价格。

该楼盘一期于2015年备案,11月开盘,开盘均价为6.6万/平,周边二手均价为8万/平。受到备案限价的影响,2018年4月这个时期很难开出比2015年高出近2万/平的价格。业内人士预测,因受备案价格和限价影响,该盘无法卖出理想的价格,通过“左手倒右手”的方式将房子转成二手房,从而突破价格限制。

而此接盘的全资子公司表示,购房用于投资,之后住宅会进行销售,89平,135平的这56套住宅会以二手房的形式卖给顾客,从对方公司直接过户到顾客名下。显而易见,此次交易,56套被打包的住宅周转两次,最后又回到该地产公司进行销售,身价倍涨。

深圳市房地产行业协会专业指导委员会委员邓志旺曾对《中国经营报》表示,很难判断是不是正常的市场交易行为,现在来看并没有违反相关规定。不过,如果这种情况在一手住宅市场有所蔓延,可能就需要对公司大笔购买住宅这一行为进行监管,防止逃避限价。

3、传言中的“喝茶费”或真实存在

虽然深圳并没有像其他城市实施摇号买房,但市场上关于“茶水”费的传言依然层出不穷,近期还爆出科技园某网红盘官方辟谣“茶水费”的声明。

今年蛇口某盘实行网上选房,也被爆出已有投资公司全部拿下,拿80万茶水费即可选到房源,虽官方澄清未有此行为,但关于“茶水费”的话题却一直未断。

某业内知情人士透露,所谓的“茶水费”存在于选房阶段,“茶水费”并不一定是支付给开发商的,有可能是支付给第三方中介的。部分开发商将总房价分成两部分,一部分作为房款,写入合同,另一部分作为“茶水费”,让购房者支付给第三方中介,然后再与开发商分成。而购房者则为了顺利买到房,则不得已缴纳一定“茶水费”,同时茶水费也是开发商常用的一种避税手段。

此外,一些开发商以签订“阴阳合同”来规避调控,让买家签两份合同。其中一份为符合“政府指导价”的购房合同,另一份则是补充合同或协议,以装修费等名义签订,也称“阴阳合同”,采取双合同的办法增加收益。

2017年宝安某盘开盘时同样采取了这样的方式,因成交价高于备案价未被通过,开发商要求购房者在4天内以现金方式补交备案价差额部分,降低备案合同,银行方面少做贷款,但也不并承诺一定会通过备案。

4、“限价令”下的“躲猫猫”

在“限价”令下的深圳,也有不少开发商为躲避限价,玩起了“躲猫猫”。选择迟迟不开盘,位于福田区的某盘,在2013年便已经封顶,却直至2016年才开盘,开盘均价为8.5万/平,而2013年福田均价为4万/平,三年时间,有人算过一笔账,按照可售面积13.75万平米计算,开发商三年多赚47.7亿,业主产权年限则少了五年。

2017年5月10日,深圳楼市正式出台《深圳市商品房销售价格备案办法(征求意见稿)》,新政将预售商品房、已批预售的商品房转现售的、未办理预售直接现售商品房的3种情形都纳入价格备案,对现售房源价格管理作出规定,商品住房和商务公寓,现售价格“仍按预售申报价格确认”。

该意见稿的颁布出台,极大打击了部分希望通过“捂盘”,将预售盘转为现售盘,来曲线规避“限涨令”的楼盘。

如今深圳市场上亦有多个现房在售的项目,某房企营销人士曾对乐居表示,现房在备案价格后可以直接卖,不需要拿预售证,价格相对自由一些。如果项目拿过预售证的情况下转现售,可以在预售的基础上加价5%。

5、长租公寓:限价对抗下的“两全其美”

2017年深圳迎来了一波“以租转售”的浪潮,如深业中城、碧桂园荣汇、润达圆庭、星河荣御等新房楼盘纷纷以售转租,成为深圳楼市一大亮点。而近年这种趋势仍在蔓延,开发商在限价面前不得不改变策略,在调整价格拿到预售证快速回笼资金还是等限价放开出售到满意价位选择之间,许多开发商选择了第三条道路——以售转租,成为自持物业。部分楼盘甚至都被悄悄打包整售,让不少手握购房款的散户大呼“购房机会去哪儿了?”

去年深圳有不止一个10万+的楼盘转租为售。“对于自持的物业,转做长租公寓的房企虽然是对抗限价政策的措施之一,但也同时迎合了政府大力发展租赁市场的方针,尤其是部分带头实施的国企央企。选择以售转租,对房企的资金流要求比较高,此外还有个较为重要的原因,转做长租公寓可以发行债券,债券利率低,也就相当于融资,突破了对房企融资的限制,通过资产证券化可变现一部分。”深圳房地产研究中心李宇嘉表示。

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿曾在接受采访时表示,限价直接影响了项目预期的利润,开发商的利润压力越来越大。现在深圳的市场住宅的供应偏紧,但市场还是对深圳中长期看好。在这种情况下开发商不会急着降价卖,可能会加强自持或者推到以后卖,不过这也将变相地减少市场的供应。

登陆深圳中原地产网,获取更多房产信息,咨询电话:4008-192-186。

编辑推荐:

深圳二手房深圳新房深圳租房深圳各小区房价;

专题推荐:《买不了住宅,买公寓!深圳住宅与公寓有哪些不同?

专题推荐:《买房是看单价,还是看总价呢?

专题推荐:《那些年,我们错过的买房良机

专题推荐:《三价合一不用怕,刚需置业看这里!

专题推荐:《南山特权?公寓也可以申请学位了

真房、真价格!你家的或你关注的房子现在什么价格呢?来查一下吧!

相关文章

731后,深圳购房客悄然来到中山

中心区旁5万/㎡起,福田又一刚需上车地

【新盘发现】上梅林地铁口商业项目 辉煌时代大厦整装待发

宝安首个棚改项目完成增购签约!每户增购10平方米

多地居民感受到房租上涨 到底是谁推高了 房租?

租房连续遭遇黑中介,判决中介为黑社会,系全国首例

相关文章

731后,深圳购房客悄然来到中山

房产资讯 2018-08-17

中心区旁5万/㎡起,福田又一刚需上车地

房产资讯 2018-08-17

【新盘发现】上梅林地铁口商业项目 辉煌时代大厦整装待发

房产资讯 2018-08-17

宝安首个棚改项目完成增购签约!每户增购10平方米

房产资讯 2018-08-17