2018或是房地产收并购最后的窗口?地产人抓紧机会了

摘要:数据显示,自从2012年开始,房地产并购市场已经经历了近5年的高速增长,交易数量及金额连年创新高。2017年,中国房地产并购交易数量超过480笔,交易金额同比增加31%,达到800多亿美元。可以说,收并购每天都在发生着。

来源:明源地产研究院 作者:楚琦

近两年,投资拓展人才非常吃香。因为大家都在疯狂找地,其中,收并购又是房企进行土地扩张的最主要的方式。

数据显示,自从2012年开始,房地产并购市场已经经历了近5年的高速增长,交易数量及金额连年创新高。2017年,中国房地产并购交易数量超过480笔,交易金额同比增加31%,达到800多亿美元。可以说,收并购每天都在发生着。

前段时间,阳光城副总裁吴建斌在一场公开演讲中指出,房地产巨头高速发展,60-70%是通过并购获得。不过,好资源总是有限的,经历了数轮并购高潮后,房地产收并购或将告一段落,未来招拍挂会取代收并购成为主流的拿地方式。

对于吴总的看法,小编部分认同,2018年可能是一二线房地产收并购拿地的最后窗口,但在三四线城市还有机会。如何在窗口期抓住最后的收并购拿地机会?目前又有哪些三四线城市可以进行拓展?结合普华永道2017年房地产行业并购的分析报告,小编简单聊聊自己的看法,仅当抛砖引玉。

01

房地产收并购单笔金额增大

好资源基本已被瓜分

自从2010年开始,房地产并购市场就异常活跃。房地产收并购的本质是把并购目标企业的地或项目囊入怀中,以迅速提升规模和市场占有率。从普华永道的分析报告来看,2017年房地产收并购变化趋势主要有以下几个:

一、从行业层面看,房地产收并购才刚刚进入高潮

从行业层面来看,房地产收并购的趋势是远没有结束的。为啥呢?

2017年TOP100房企占比突破50%,但TOP10房企的市场占有率还不到35%,而在市场相对成熟的美国,几家大型房企的市场占有率能达到50%左右。

从这个角度来看,行业的集中度会继续提高,收并购会不断出现。

从2016年到2017年房地产TOP200的增速来看,500亿以下的房企增速最慢,只有8%,远远低于平均水平34%,所以很多百亿房企都急吼吼地喊着要冲千亿。

因为千亿对于这些房企可谓是生存线。行业集中度越来越高,中小房企的生存空间不断被挤压,大鱼吃小鱼是常态,你冲不上去规模,很可能下一个被吃掉的就是你了。

二、从拿地层面来看,2018年可能是最后的窗口

刚刚小编从行业层面分析了房地产收并购的趋势,但具体到项目层面来看,小编认为,2018年很可能就是最后的窗口了,为啥这么说?

(一)房地产收并购最重要目的是拿地

从2017 年标杆房企收并购的目标和动作来看,房地产行业收并购之所以持续火爆,主要基于以下3个动因:

1、通过收并购拿地

主要指项目层面、中小规模公司的收并购,目的是增加土储、可售货量。可以说,收并购拿地是目前房企最青睐的拿地方式之一了。

具体原因相信大家都懂的,相比招拍挂拿地门槛变高、条件苛刻、价格贵等诸多缺点,收并购拿地最吸引房企的地方在于:

一是拿地成本低。

2017年恒大新增土地储备建面达1.26亿平米,其中收并购占比达57%。虽然并购城市以一二线城市为主,但拿地成本控制在2513元/平米。

而去年很少在公开市场拿地的融创,通过收并购增加了很多土储,但平均收购成本只有1千多元每平。

泰禾2017年新增的36个项目中,有26个项目是以收并购获取的,收并购项目的平均楼板价约为3734元/平米,大大低于招拍挂项目约8444元/平米的平均楼板价。

二是拿地效率高,短期内就能获得大量优质土地。去年,阳光城通过一次收并购,一下就获得了65万平高尔夫球场、11.42万平米的住宅和27万平米的规划指标。泰禾收购荔丰地产,瞬间也增加了70.72万的土储,效率非常高。

2、通过收并购进入新市场或提升市场份额

这个可以分为两个层面。一是通过并购进入新的市场,这些市场有很好的成长性。二是加强在已进入区域市场的地位。

最典型的是融创,通过对莱蒙国际、融科、融科智地、万达文旅等收购,在北京、深圳、上海、武汉、东莞、杭州、郑州等重点城市获得多宗土地和项目,快速完成一线、环一线及核心城市的全国化布局。

3、通过并购进行转型,布局其他产业,寻求新利润点

这两年是房企转型的关键时期,很多房企都希望通过并购进行快速布局。比如开始布局长租市场,在地产业务板块中进行多元化探索,试水养老地产、产业地产、教育地产、物流地产等等。

我们可以看到,融创中国通过收购链家地产部分股权,进军长租市场。万科通过收购普洛斯布局物流地产,阳光城收购力合顺德科技园控股探索产业地产,而恒大收购武汉巴登城,逐渐加大对文化旅游开发业务的投资力度。

从频率及规模来看,通过收并购低成本拿地,增加土储是房企进行并购最重要的动因。

(二)并购资源有限,好项目基本被瓜分

上文说过了,房企进行收并购首要就是要获取土地。而收并购拿地最大的优势是成本低。恒大去年在一二线拿地均价才2000多,融创更离谱了,1000多元每平,这在如今的招拍挂市场是不可能实现的。

为啥成本可以做到这么低?

一方面因为这两年收购的大部分项目都是早几年拿的地,当时拿地成本很低,地段也不错。另一方面,被并购目标要么是要转型退出地产行业的企业,要么是有项目或土地,但体量比较小,融资渠道少、背景小的中小房企,这些中小房企并购成本相对比较低。

但随着这两年房企的疯狂争夺,早几年的土地资源都被大房企瓜分得差不多了。

从2017年的单笔并购金额一定程度可以看出来这个趋势。2017年房地产行业并购数量达到了482宗,总交易金额达到了800亿美元。

但从单个项目的交易金额来看,2017年房地产并购交易额大于10亿美金的交易额占比增长21%,1~10亿美金的交易额下降7%。可以看出来,单笔并购金额有越来越大的趋势。

怪不得,前几天某房企华南区的投资拓展总监向小编抱怨:现在市场上可并购的优质项目太少,大部分都像40岁以上的大龄剩女,有这样或那样的问题,很难啃得下,当然,偶尔也能发现几个像林志玲这种优质项目,但要价太高了,很少房企能有实力拿下。

随着早期性价比高的地块被消化完,收并购拿地的成本上升,难度加大也是必然的了。所以,明源君认为,今年可能是房企收并购拿地最后的窗口,地产人一定要投入资源抓住机会,尽量先人一步把好地抢回来。孙宏斌都说了,未来最大的风险是地买贵了,拿到便宜的好地,随你怎么折腾都不用太担心。

02

一二线可并购资源稀缺

三四线城市还有不少机会

上文我们说了收并购拿地的趋势,那在这最后的窗口,房企如何把握机会呢?首先是要选对城市。

一、一二线城市资源稀缺,竞争异常激烈

近两年,房企并购的热点城市主要是一二线城市,这与一二线城市地价高,收并购拿地优势更明显有很大关系。据明源君统计,从数量上来看,2015年-2016年标杆房企并购进入的热点城市主要是一二线热门城市,其中武汉、上海、北京位居前三。

碧桂园、恒大、万科并购布局的主要城市也是一二线,碧桂园少量并购布局三四线。由此可见,一二线城市资源稀缺,竞争激烈,没有一定实力很难抢得过大房企。

二、勤找地、多捡漏,三四线城市还有不少机会

在一二线城市被轮番清洗了几轮后,基本上资源都被拿得差不多了。所以很多房企将目光转向了核心城市的周边城市,以及一些强三四线城市,这些地方还存在不少机会。

首先,围绕核心城市的周边城市。

比如深圳周边的惠州、东莞、中山等城市。日本的周边城市通过铁路连接,这这样的生活方式在上海深圳周边都可实现。因此从高铁经济出发,还可以对上海周边车程一个半小时以内的经济圈城市进行布局。

其次,部分强三四线城市也可以考虑进入。

像江苏,浙江,大华东这些地域,尤其是中国经济实力百强县这类人口导入不错的三四线,都可以涉足布局,当然,聚焦的这些三四线城市还应当足够的人口、医疗和教育资源。

从当前50强房企的布局来看,他们最青睐的三四线城市前三名分别是佛山、无锡、常州。

▲50强房企最青睐的三四线城市 数据来源:克而瑞      

三、城市研判指标要及时更新

具体要进入哪些城市,除了借鉴标杆房企的布局以外,还要通过数据分析得出结论,一般房企都会建立自己的判断指标。

但前段时间,小编听说了一个很可怕的案例,居然还有房企拿着几年前的指标在做判断,导致布局失误,进入了风险很大的城市。这种不及时更新指标,用过去的经验判断未来的做法很危险。

明源地产研究院在进行深入的数据挖掘及研究分析后,基于经济、市场、政策三大维度提炼了8个新指标:


▲来源:明源地产研究

像GDP、人口数量、产业布局等这些指标以前也有,但角度不一样了。以GDP为例,以前一般通过GDP总量来判断城市经济发展水平,但现在政府从重经济发展速度转变为重经济发展质量,从注重效率到更加注重公平,人均GDP及单位面积GDP成为了衡量经济发展更重要的标尺。

以深圳和广州为例,从GDP总量的角度来看,2016年广州的GDP总量达19547.4亿元,高于深圳,因此从GDP总量角度我们无法解释广深两地房价倒挂的现象。但从人均GDP来看,深圳则领先于广州,尤其是单位面积GDP,深圳更是遥遥领先,将广州及珠三角其他城市远远甩在其后了。

除了这些常用指标的考量以外,还可以看城市中小学生在校数量和城市的拥堵程度这一类直观的指标。

例如2015-2016年间,上海到成都的机票变得一票难求,所以不难推测成都将在中西部地区中最先崛起;此外,郑州和武汉的教育和医疗资源水准辐射了一个多亿人群,周边方圆几百公里也没有替代城市,这个城市中刚需、中产改善人群绝对有足够的厚度。分析这些指标,也可以对城市的研判做出辅助。

当然,每个房企的判断指标都不同,你可以结合自身的实际情况制定判断指标。

03

修炼内功,多练手

提高收并购成功几率

这两年,大家都尝到了收并购拿地的甜头,一窝蜂地去找收并购项目,有人满载而归,有人空手而回。之所以有这么大的区别,因为很多房企没有形成系统的打法,甚至连完整的团队都没有,很难形成合力。那如何才能提高收并购成功几率?

一、建立强大战斗力的微团队,多练手

某TOP20的执行副总裁认为,收购兼并这个活不能满世界去嚷嚷,要有保密性,所以团队不适宜搞得太大,最重要是要有战斗力。一般收并购团队应该有5个组成部分:战投、证券、融资,法务和税务、财务管理。

其中,战略投资团队一般是投资并购中的汇总和引领部门;证券团队对接资本市场,处理因大量土地滞纳金和未按时开工的资产带来的融资问题,并在发行公募私募债上与监管部门、关联公司、公众进行信息披露;融资团队关系到资金配比;税务和法务团队在节省税务成本的同时避免风险;财务团队要对帐目合规性进行处理,并进行财务技术管理,考量收购项目技术的管理能力水平、数字合算到位程度以及收购对象是否会存在潜在风险等因素。

并购组织不断成熟,就要有不同团队之间的协同力,同时还要有透过现象看本质、找到关键人物的穿透力,以及对投资、财务、风险控制等不同业务之间的融合力。

收购兼并靠什么?他认为,主要要多练,每个并购案例都有痛点,为了锻炼团队,花点小钱也是必须的,经验也是要给费用的。

二、打造收并购的良好品牌,提升决策效率

之前,小编曾经分析过,很多房企为啥在收并购市场总是一无所获。主要是两个原因,一是你的品牌不够,就不会有人主动来找你,或者你去联系项目的时候,别人也未必愿意卖给你。另一方面,可能就是在于决策的速度和灵活程度。

比如万达甩卖项目的时候,为啥首先考虑的是融创而不是别人?除了融创实力雄厚,可以避免项目后期出现风险以外,还有很重要的一点,融创在收并购市场的决策效率和灵活程度非常高,在业内有口皆碑。

由于房地产行业收并购涉及的环节步骤非常多,甚至会有很多债务上的纠纷,如果不能快速决策,拖得时间越久就越容易黄掉。所以一方面要为了大局迅速解决相关问题,另一方面在并购过程中要抓住核心问题,对症下药。

三、每一个并购项目,都要从现象看到本质

上文提到的执行副总裁还告诉小编,房企在具体操作每一个并购项目时,要注意把握住几个要点:

第一,要从现象看到本质的东西,要研究的到人家出让的初衷是什么?是缺银两?还是缺团队?比如有些老板在过去入行比较早,赚了很多钱,现在不想玩这个了。不同的出让目的,对谈对价和方法都是有好处的。

第二,一定要有找到关键人物,没找到关键人物就是瞎忙活。怎么找?这是技术活。

第三,并购时要秉承开放透明的心态,文化上一定要强调合作共赢,付钱速度一定要快,千万别拖。

第四,并购流程其实是一个发现价值、实现价值的过程。项目不同,交易结构有很大不同,一定要抓住每个并购案件的痛点,做好风险点防范和估值。

以“单项目、单公司、已拿土地证未开发”的项目为例,这种情况主要的风险点是土地出让合同、土地附属义务是否完成,相关税费缴纳,进场还有总平报建即调整总平报建的风险。其中两个关键问题是土地的原始成本和规划指标。两个关键动作是投模测算,项目公司的净利润和净利润分拆,以及给对方的溢价。

评估调整后土地价格=已支付的土地成本加上溢价并购最终执行价格=评估调整后的土地价值-未履行的土地直接义务-滞纳金-土地使用税-总平建面差-土地附随义务。

数据说明:本文数据除注明外均基于《汤森路透》、《投中集团》、《Mergermarket》及普华永道分析提供的信息。

《汤森路透》、《投中集团》、《Mergermarket》仅记录对外公布的交易,有些已对外公布的交易有可能无法完成。

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