490万住进前海蛇口,跟深圳顶豪共享配套

摘要:进入4月,深圳二手房“三价合一”的余温暂未褪去,又迎来了深圳全市小一初一入学报名季,想选择总价不高(不被豪宅税),交通便捷,升值有潜力,生活配套足且带有优质学区的二手房源,如何用有限资金获取最大性价比房源成为许多刚需置业者关注的问题。

来源:深圳新浪房产

进入4月,深圳二手房“三价合一”的余温暂未褪去,又迎来了深圳全市小一初一入学报名季,想选择总价不高(不被豪宅税),交通便捷,升值有潜力,生活配套足且带有优质学区的二手房源,如何用有限资金获取最大性价比房源成为许多刚需置业者关注的问题。

前海和蛇口作为南山区成交较为活跃的两个片区,都有自贸区热度加持,也是宜居潜力股成交片区,而对于关心学区的家长来说,前海与蛇口这两个片区在南山都有学区优势,前海有南山实验学校,蛇口有老牌名校——育才系。

这个价位的选择,前海相较之蛇口,发展较晚,二手房龄较新,整体均价也低于蛇口,甚至有三房户型可选择,同时,蛇口浓厚的居住氛围以及高密度的绿化与居家舒适度,老牌育才系升学成绩也受到家长的认可和青睐。随着自贸区的建设以及周边旧改的落成,这两个辐射片区的未来房价也值得关注。

至于选择哪里,见仁见智。

1、两片区在售新房多以大户型豪宅为主

首先来看看两区在售新房,目前前海与蛇口目前在售新房多以大户型复式、公寓以及别墅为主,除佳兆业前海广场、万科蛇口公馆少量小户型住宅以及公寓以外,入市房源总价基本都在千万以上,单价均突破了10万/平。

前海蛇口目前在售新房:

(数据提供:中原研究中心)

据中原研究中心统计,2018年,蛇口将有海上世界双玺、枫叶望海公馆、半岛城邦四期等三个项目将会加推或入市,在售新盘的价位均突破了10万/平,3个项目均为住宅项目,最小入市面积为88平1房,在售小户型主要有万科蛇口公馆,在售均价为87000元/平。

前海片区有招商前海湾、前海港湾花园、华润前海大厦将入市,其中含2个住宅项目,最小入市面积也在80平以上,在售均价也达到了78000-120000元/平,让刚需们已是难以高攀。

2018年前海蛇口潜在入市项目:

(数据提供:中原研究中心)

从近几年两区新房的入市情况来看,前海自贸区未来将成为南山顶级商务公寓与写字楼的主力供应片区,而蛇口片区未来将成为国际高端人士居住聚集区。但对于二手房来说,按照南山目前490万的“二手豪宅线”标准,仅500万左右的预算,购房者依然还是可以在目前炙手可热的前海、蛇口自贸区内淘到宜居、生活配套齐全的二手2-3房,刚需价依然能共享成熟商圈的生活学区配套。

2、老前海片区:“豪宅”线内仍有二手三房可选

首先来说说前海,前海自贸区作为深港融合和粤港澳大湾区的桥头堡,本身定位高大上,因前海自贸区内本身无住宅规划,这里说的前海片区通常是指前海自贸区一路之隔的南山前海路片区一带房源,也就是我们俗称的“老前海片区”,这里房价不仅在整个深圳均价最高的南山片区处于中等价位,其宜居性和学区属性也受到购房者关注。

自2013年前海土地拍卖消息一出,作为与自贸区一路之隔的前海路便有业主提高20万放盘,根据相关监测,2018年前海片区二手住宅均价为73000元/平方米,相比2009年6月均价13509元/平方米,累计涨幅440%。

前海片区目前分为前海南和前海北片区,老前海片区入市房源为2003-2010年后不等,楼龄基本都低于10年,沿前海路自北向南,有星海名城阳光棕榈园鼎太风华诺德国际等几个上千户的人居大盘。

如果以学校以及价格为分水岭,前海南主要带南山实验小学(荔林小学、鼎太小学、荔湾小学)、南海中学的价格普遍在8-9万/平,带前海中学在6.5万-7万/平,大多数二手房个盘以7.3-8.5万/平左右居多,均价在7万/平以下个盘几乎没有。该片区目前在售的两个新盘,佳兆业前海广场在售均价为78500元/平。

从某中介目前的放盘房源来看,500万这个总价多数集中在62-93平区间,也就是刚需上车的2-3房,以2房房源为主。

就前海北片区来说,这边商住相对比前海南稍成熟,毗邻地铁1号线“大新”站更近,但房龄较老,学区也略逊于前海南,学区主要为大新小学以及前海中学、荔香中学、北师大附中等配套,如大社区星海名城二期65平两房房源,某中介放盘价在455万,独栋地铁口上盖新德家园68平两房放盘价为480万,心语雅园60平两房400万,而前海北较大的社区阳光棕榈园户型偏大,故同等价位无房源出售。

三房方面,前海北挂盘价在500万以内房源主要有,星海名城五期72平三房,放盘价430万,前海明珠84平三房,500万,前海凯御58平小三房,御海新苑68平三房,部分楼龄稍老,但周边相对配套成熟。

再来说说前海南,毗邻生态公园青青世界以及大南山,也有双实验学区配套,大社区等更受到购房者关注,带南山实验双学位的有诺德国际雷圳碧榕湾鼎太风华太子山庄山水情家园等,诺德国际因社区大小户型居多,成交相对活跃,490万以内的价位可以选择诺德国际67平两房,鼎太风华七期56平两房,雷圳碧榕湾二期46平两房。再稍远点可以考虑房龄稍老的月亮湾花园94平三房。

此外,这个价位段带南山实验荔湾小学和深大附中学区的还有中海阳光玫瑰园53.59平两房、依云伴山59平三房。这几个楼盘楼龄相对较新,开盘集中在2008-2010年之间,户型上均有一定赠送面积,生活配套较为齐全,但这个片区部分户型和朝向面临月亮湾大道和沿江高速路段,会有噪音影响,购房时可挑选。

在明年即将开通的9号延长线,即东滨路与前海路交汇处附近也有一些稍老的楼盘可以选择,如仅带南海中学学区的荔庭园二期,多层不带电梯,460万左右可选择74平稍大点的两房。如果在南山需要选择房龄较新、社区大,户型各方面合适、学区中上的刚需房源,这个片区值得考虑。

总体来说,前海片区随着2010年后各小区的入住率提高,周围人流密集,虽暂时缺乏大型的购物中心,但居家配套上来说是完全足够的,住宅底商基本上完全能满足生活、培训、购物等需求。随着一路之隔的前海自贸区的建设完成,未来2公里范围内可共享前海港货中心、8万平米的万象前海等配套。

交通方面,除了最早开通的地铁1号线大新站,未来还将会有2019年年底将开通的地铁9号线“前海路”站,将直达蛇口,除此之外,还有在建的5号线南延线将连接前海现代服务合作区和南山蛇口等地区,自北向南贯穿前海新区。

深圳地铁5号南延、9号地铁南延线

旧改方面,前海北片区的大新村旧改项目值得关注,相关资料显示,大新北村旧改占地38.6万㎡,位于南山区南头街道,西至大新街,南至桃园路,东至南新路,北至荔园西路,其中,地铁1号线大新地铁站出入口设在项目的西南角。

“大新村旧改”项目开发建设用地面积约5.2万㎡ ,规划计容建筑面积38.6万㎡,由恒大集团规划将打造集商业、服务业、办公和居住等多功能为一体的综合城区,将极大改善前海北片区的整体环境,其毗邻的旧改项目还有恒大集团夺得的建面36万平的“向南旧改”项目,以及东滨路地铁9号延长线龙船塘城市更新项目。

附前海片区500万以下部分成交楼盘(2017.3-2018.3):

(数据提供/深圳中原)

从去年(2017.3-2018.3)中原真实成交上来看,500万这个价位的真实成交都位于前海北片区的1-2房,以2房为主,如大型社区阳光棕榈园、星海名城以及独栋或社区较小的阳光花地苑和新德家园等。带名校学区的前海南片区因总价相对比前海北稍高,成交略少。

3、蛇口:“豪宅线”内还有30余个小区可选择

相对前海来说,蛇口片区作为深圳最早发展的片区之一,过去主要为工业区,但其依山傍海,安静宜居的属性依然受到购房者青睐,交通也相当便捷,除了城市轨道地铁2号线,还有蛇口码头可直达港珠澳,毗邻深圳湾口岸以及南山中心区。

在宣布划入自贸区之后,蛇口新房供应主要来源先前填海造地的高端住宅聚集区,但由于土地资源紧缺,新房开发已经接近尾声,目前蛇口地块的新房供应主要来源于城市更新,但不同于前海片区整体较新,开发较晚,目前整个蛇口片区分化较为严重,“豪宅化“和老镇城中村发展不协调,旧改片区多,其中,招商蛇口对该片区进行整合规划,已建成的蛇口网谷、南海意库等创新型产业齐发,让蛇口成为安居置业的重点关注片区。

目前在售的蛇口二手房大多为育才集团的学区房,整个片区目前的二手均价为7.5万/平,整体略高于前海片区,据咚咚统计,2017年南山二手房的成交中,蛇口排第三,成交也大多数集中在2-3房,成交占比达73%。从放盘房源来看,500万左右的房源,相比前海,蛇口的小区选择面更大一些。但相对来说,蛇口片区的成交热盘多集中在房龄较老的多层户型,多数房源楼龄在90年代左右。

据某中介放盘的数据统计,500万以内的价位,蛇口约有30余个小区可供选择,这个价位段中,极少数为一房,如带育才三小的鸣溪谷56平一房,挂盘价在495万以及花园城一期51平1房以及“水湾1979”43平一房以外,多数为2-3房,如四海公寓64平两房、米兰第二季70平两房。一些次新房,如栖游记460万可以选择63平两房。

其中,海尚国际70平两房、海韵嘉园70平两房等片区,这些小区相对品质较好,据往年的成交数据统计,四海公园周边一些多层小区在整个蛇口片区成交最为活跃,如翠微园、爱榕园、桂园等多层楼龄较老的小区,普遍为80年代较为老旧的多层住宅,户型一般,但容积率较低,绿化好,市井气比较浓厚,学区方面也是较为优质的。

带老牌育才系的房源也受到市场关注,比如带育才一小学位的花园城三期,带育才二小的爱榕园、翠微园、玫瑰园、文竹园、雍景湾、金竹园,花园城一期和五期,带育才三小的桃花园,海尚国际、海韵嘉园、海昌大厦、南水花园,带育才太子湾学位的四海公寓、栖游记等。

带育才二中的部分热点楼盘有爱榕园、翠竹园、翠微园、花园城一到三期、花园城五期,金竹园、桃花园三期、文竹园等。带育才三中的部分热点楼盘有桂园、米兰公寓一期、花半里、水湾1979、招北小区等。

近一年的真实成交楼盘多以集中在四海公园附近,主打总价低的小户型,楼龄也比较新,周边生活配套也较为成熟,还能兼顾到学位。如翠微园、桂园、四海公寓、蛇口花园城等,同时蛇口片区的租金也较高,小户型的月租金均在110-130元/平。一些次新房的小户型月租金在4000-4500元/月,如栖游记。

除此之外,2016年起,招商街道还将榆桂小区、爱榕园、紫竹园、玫瑰园、翠竹园、水湾B区6个老旧小区列入了环境整治工程项目,总投资在千万元以上。这些小区的综合整治包括:外立面改造、楼梯间改造、道路及路缘石更新、休闲凉亭工程、排水立管改造、监控摄像头更换、绿化提升、新增单车棚等。目前大部分小区已完成主体工程。如果在这个价位选择这些蛇口“老旧”小区,带学位的属性情况下,未来或有改造的潜能。

附蛇口片区500万以下部分成交楼盘(2017.3-2018.3):

相对前海来说,蛇口有着更多的旧改项目,整个片区汇聚12大旧改,也是开发商趋之若鹜的旧改宝地,这其中包括万科拿下的渔一村旧改,招商地产、润德房地产、渔二村实业股份有限公司的渔二村旧改以及华侨城渔人码头旧改、恒大湾厦村旧改,南水村旧改等,目前恒大湾厦131万平米的“湾厦村旧改”已经启动,据相关规划,恒大湾厦旧改将打造一个集生活住宅、商业、办公于一体的高端绿色城市综合体。

蛇口旧改项目图:

(来源:蛇口人居价值白皮书)

另据招商蛇口官网消息,招商蛇口与南山区政府已经正式签订了《蛇口老镇城市更新战略合作框架协议》,城市更新统筹片区范围为后海大道以西,水湾路以东,望海路以北,招商路、工业七路以南合围的区域,总面积达1.5平方公里,随着旧改的推进,蛇口的老破旧面貌将得以焕新,房价也会迎来波动。

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