张茂荣律师:借名买房需谨慎 这些纠纷“坑”你没商量(315特访)

摘要:张茂荣律师表示,最多的是借名买房纠纷(代持纠纷),有父子之间,母女之间,兄妹之间,情侣之间,亲属之间,朋友之间的纠纷。相对来说违约纠纷大幅度减少,也能反映出市场趋于稳定,房价没有大幅度上涨。

来源:深圳房地产信息网

一年一度的“3•15国际消费者权益日”来临之际,房网小编特别采访了深圳(信荣)房地产律师团队首席律师 张茂荣先生,讲述了他这一年来碰到最常见的纠纷案例。

张茂荣律师表示,最多的是借名买房纠纷(代持纠纷),有父子之间,母女之间,兄妹之间,情侣之间,亲属之间,朋友之间的纠纷。

相对来说违约纠纷大幅度减少,也能反映出市场趋于稳定,房价没有大幅度上涨。

深圳(信荣)房地产律师团队首席律师 张茂荣

张茂荣律师:买房十“坑” 不可不知!

“坑”一:配偶异议

常见情况:房屋登记在夫妻一方名下,买卖合同只有登记一方签字,没有配偶方签字。

法律后果:房价暴涨,配偶一方以房屋属夫妻共同财产,登记一方擅自出售侵犯共有权提出异议,导致合同不能履行。

预防措施:了解业主婚姻状态,有配偶的务必让配偶一并签字确认,配偶不愿意签字或不在场的,务必通过录音、拍照等方式固定证据。

“坑”二:无权代理

常见情况:业主的亲戚朋友代为签约,事后没有让业主及时补签字,业主不追认,导致合同对其不发生法律效力。

法律后果:无权代理合同属效力待定合同,对业主是否有效取决于业主是否追认,存在房价暴涨业主不追认不履行,房价下跌业主追认履行的被动局面。

预防措施:签约时尽量要求代理人出具业主授权委托书并留存,没有授权委托书的,务必对业主录音确定是否同意代理人代签,并就成交价、付款方式等主要事宜予以确认,事后及时要求业主补签合同。

“坑”三:借名买房

常见情况:因自身不具备购房或贷款资格,寻找他人代持买房。

法律后果:房价暴涨代持人只认借贷关系,不认代持关系,将房屋据为己有,或代持人对外负债,房屋被其债权人查封抵债。

预防措施:1、代持必须基于特别的信任关系,没有信任关系,不能代持;2、签署代持协议,明确代持关系;3、所有购房款及费用均通过转账支付,并注明转账事由,保留好全部转账凭证;4、过户后由代持人出具以出资人为受托人的全权委托公证,方便出资人实际控制,随时可将房屋过户到自己或指定人名下;5、寻找的代持人不宜有过多的对外生意往来。

“坑”四:学区学位

常见情况:奔着学位房的目的买房,买过后发现没有学位,或学位不是卖方宣称的名校。

法律后果:木已成舟,退房困难,即便退房成功再买房,也已丧失首房首贷优惠,并错过孩子入学机会。

预防措施:一手房方面,对于开发商的宣传承诺宁可信其无不可信其有,自己要穷尽途径求证学校的真实性;二手房方面,需要向邻居、学校、教育行政部门了解,确保学位没有使用,买房目的能够实现,同时在合同里约定一旦没有学位的解约权。

“坑”五:回迁期房

常见情况:原村民只有和开发商的回迁合同,没有任何其他权属凭证便以略低市场价放盘交易。

法律后果:由于没有权属证明且属于期房,交易周期长,存在回迁村民“一女多嫁”及房价暴涨后毁约的情况,本团队代理某客户2014年购买的大冲回迁房就因原村民对外负债太多,房屋初始登记后被其他多位债权人抢先查封,诉讼至今无果的情况。

预防措施:不建议购买回迁期房,必须购买的明确约定违约主任,并第一时间占有房屋并保留物业费水电费支付凭证,以便其他债权人查封后提出执行异议。

“坑”六:税费不明

常见情况:二手房买卖合同没有约定过户纳税申报方式及业主的免税义务。

法律后果:房价暴涨后,业主实收情况下,坚持核实征收,拒绝核定征收,拒绝履行申请免税,故意增加买家交易成本,逼迫买家放弃购买。

预防措施:签约时明确约定纳税申报方式(核定征收还是核实征收)及业主的免税义务。

“坑”七:担保费用

常见情况:二手房买卖合同仅约定业主委托担保公司赎楼,未明确哪家担保公司及担保费比例。

法律后果:房价暴涨后,业主实收情况下,自行委托关联担保公司,开出巨额担保费用要求买方承担,逼迫买方放弃购买(已有龙岗区法院判决业主继续履行合同,生效进入执行后业主以此成功逼迫买方让利和解的案例)。

预防措施:签约时在合同中明确约定业主委托中介方指定担保公司赎楼,必要时对赎楼担保收费标准予以约定。

“坑”八:赎楼方式

常见情况:合同只约定业主委托担保公司融资赎楼,没有约定是一笔款还是两笔款,买家并不知道两者的区别所在。

法律后果:一笔款赎楼本质是用买家按揭贷款为业主赎楼,存在未过户先供楼的情况,和一旦完成赎楼后业主违约,又无法停止月供(一旦停止将导致自身信用黑名单日后贷款受限)的被动局面!

预防措施:选择两笔款赎楼,与担保公司签订两笔款担保服务合同。

“坑”九:高评高贷

常见情况:买家为获取更多贷款,虚高成交价并伪造业主定金收据向银行申请贷款(该坑是十坑中唯一买家给自己挖的坑)。

法律后果:业主发现后可能向银行投诉,银行可能撤销已出具的贷款承诺函,导致买家对业主构成违约。

预防措施:合规贷款,不私自伪造合同文件。

“坑”十:违约条款

常见情况:合同没有约定迟延履行日违约金或约定违约金过于随意、过低,没有约定逾期履行合同义务多少日对方有权解除合同(如之前的中联地产合同版本日违约金和根本违约金都是业务员随意手写,有的根本违约金只填写1%,只约定逾期履行合同导致合同目的不能实现对方才有权解除合同),或者逾期履行义务时间过长对方才有权解除合同(如家家顺合同约定一方逾期履行义务超过15个工作日,对方才有权解除合同),约定仲裁等。

法律后果:一旦业主违约,损失无法得到最大限度弥补,房价暴涨房屋可能被一房两卖,仲裁错误难于纠正。

预防措施:约定迟延履行义务对方有权解除合同的合理时间(如中原地产合同为5日)和根本违约违约金(建议成交价20%),建议纠纷解决途径选择诉讼。

登陆深圳中原地产网,获取更多房产信息,咨询电话:4008-192-186。

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