百花盘13万/平3天成交,深圳学区房迎小阳春?

摘要:与香港一水之隔的深圳,虽然没有“高价择校费”一说,但在 “积分入学、就近入学”的原则下,深圳学区房在楼市交易的热度始终不减,有家长认为,“择校费”只是名校学区房的另一种形式,购置名校学区房,就相当于购买学校的债券。学区制没改变前,学区房,尤其是名校学区房依然成为稀缺资源中的硬通货。

来源:深圳新浪房产

近期有媒体爆出“香港名校择校费已炒至1000万港元”的新闻,将“择校费”逐渐推向舆论的风口浪尖。据报道,在香港,你只要购买“提名权“或学校发行的债券,则能极大提高孩子获得面试和被录取的几率,而此类本金券不获利息也不退还,且只能在二级市场转让,获利需要与校方进行分成。

在公布的香港部分发行债券学校名单中,香港启历学校的基础债券价值已高达1000万港元,而其他私立名校也在80-650万港元不等。尽管如此,仍有不少盼子成龙、望女成凤的家长豪掷近千万将子女送读香港名校,其中不乏名流明星。

1、学区房开年便现“小阳春”

与香港一水之隔的深圳,虽然没有“高价择校费”一说,但在 “积分入学、就近入学”的原则下,深圳学区房在楼市交易的热度始终不减,有家长认为,“择校费”只是名校学区房的另一种形式,购置名校学区房,就相当于购买学校的债券。学区制没改变前,学区房,尤其是名校学区房依然成为稀缺资源中的硬通货。

2018年年初,深圳各区分别出台《2018小一初一学区预警信息》,尽管近年来深圳进行了扩招和新校增容,但公办中小学总体缺口依然较大,部分学校,尤其是名校学区,受此影响,价格依然居高不下。

深职院房地产研究所所长邓志旺曾表示,对于深圳的学位房没有一个权威的统计,有比较好的学位资源的大概有3万套左右。深圳目前的商品房总面积大概是1.2亿平方米,对应约100万套左右,也就是说只有3%的房子是带有比较优质学位的。某种程度上可以说,在深圳,只有买到这些3%房源的家庭,才有机会获得较优质的教育资源。

▲2018深圳各区学区预警图(来源:深圳小升初)

据相关数据统计,2017年深圳11个名校片区中,有9个片区的均价涨幅超过10%,石厦片区和南头片区的学区房涨幅甚至超过15%。其统计的深圳10个重点学区的房源价格相较于去年,都取得了大幅增长。

其中,传统名校深圳外国语、实验、高级、深中,这4个学校的学区房在过去6年的涨幅中均跑赢大市,涨幅最高的是深圳中学的学区房,上涨248%,是深圳房价平均涨幅的1.4倍。深圳20强小学中,福田占比最高,占据50%以上,就算陈旧的楼梯房,其价格堪比豪宅,名校学区房均价已超过11万/平米,个别小区接近17万单价。

其中,景田片区的学区房价格甚至有了71%的涨幅,单价破8。南头片区上涨10963元/平,蛇口片区上涨10299元/平。而值得关注的是,在2017年的学区房上涨中罗湖的学区房相对来说更显性价比,例如深圳中学的入门学区房门槛仅270万上下,翠园东晓还有400万以下的3房。

即将到来的4月是深圳幼升小、小升初报名季,在此之前,不少深圳学区房市场已提前形成了一小波涨势,尤其是名校学区房,同一户型,除了极少数价格震荡之外,基本都是持续走高,同期环比均涨20%-40%。

2、百花1328万放盘三天成交 中介称“笋盘”

近期有中介在朋友圈爆出带深圳双实验中小学学区的“南天二花园”6栋1704室,94.68平户型放盘仅三天,便以1238万成交的消息,据计算,该盘成交单价13.07万/平。

据发布消息的中介称,该房源3月1日上午业主放盘价为1200万,当天下午业主就涨价50万,放盘三天,最后以1238万在一公司成交。该名中介告诉小编,因双实验学区仅两个小区,市直属不锁定,这个成交的1704室还是94平的,在片区还算“笋盘”,不然不会卖得这么快,前几天其公司成交了一套南天二花园5栋1821,89平,总价1200万,折合单价13.4万/平,比这个更贵。

小编查询某中介历史成交数据发现,2017年2月,该中介成交的南天二花园94平三房二厅,成交价格为946万。而仅一年左右,该盘成交价格竟涨至1238万,一年涨价近300万,涨幅31%,目前整个百花片区的成交均价为93000元/平,相比2017年福田均价65000元/平高出20-60%。2013-2017,5年期间,带实验中学初中学位的几大楼盘分别上涨200%-245%,双实验学区房国城花园房价上涨了2.45倍。

另据统计,2017年百花片区共成交440套,同比2016年282套成交上涨64%。目前某中介APP上百花片区挂盘房源多为2-3房,且配套学区均为百花小学+实验中学,荔园小学+实验中学以及实验小学+实验中学,业主报价普遍在73000-140000元/平不等。

“去年10月到今年3月份,每月几乎都会迎来4-5波来看学区房的家长,甚至有些家长孩子刚刚一岁多就来看房了”,百花片区某中介小吴告诉小编,学区房成交主要集中在头一年的10月到次年的3月份,华强北、百花小户型相对走得比较俏,主要以荔园+红岭园岭校区、百花+实验的小户型为主,比如华强北片区的阁林网苑君悦阁现代之窗;百花片区的金茂礼都等等,总价主要集中在315-500万之间,单价也去到了8-10万多。

▲部分学区房去年成交价 VS 最新挂牌价

除此之外,罗湖片区带螺岭实验小学、园岭小学的楼盘也迎来了一波看房潮,据东门片区中介介绍,近期如缤纷时代东门天下嘉年华名苑等一些小户型也受到不少家长青睐,就去年的成交比来看,一小区月成交均在1-2套。

3、仅带“南二外中学”学区盘 开年单价破10万

除了名校最为集中的百花片区之外,香蜜湖、后海等片区除了本身地理位置优势,片区成熟,商业发达以及宜居等特征外,学区的作用也让这波涨幅增长更为明显。

据统计,拥有南二外双学区的观海台滨海之窗以及漾日湾畔均在11万/平以上,部分楼盘价格已突破12万/平,总价均上涨150-200万,其中,观海台入门级85.56平两房业主报价900万,漾日湾畔入门级户型73.15平,报价850万。

值得注意的是,2018年伊始,不光带南二外本部的三个小区单价破10万,部分仅带南山第二外国语本部中学学区的小区楼盘也已悄然窜升至10万/平,如“瑞铧苑”小区,价格同比去年上涨20-30%,瑞铧苑目前在一中介公司放盘三套,报价均在10万/平以上,而去年同期价格仅7万/平。目前,瑞铧苑入门价格是56.81平两房报价650万,而2017年3月同等户型的成交价格为466万,同比去年上涨近200万,涨幅高达28%。

同样带南二外中学本部的浪琴屿花园,单价也已接近10万/平,其中133.53平4房户型报价1350万,单价达101101元/平,而去年三月成交的108.04平,单价仅78953元/平。

▲瑞铧苑小区2018年报价以及历史成交价

在名校较为集中的南山,除南二外之外,南外高新、科苑部、育才集团、南山实验等学位房均出现了不同程度的上涨。带南外科苑小学以及高新中学的阳光带海滨城88平同户型楼盘比去年上涨95万,带育才三中的天骄华庭2017年3月成交价为340万,而今年同期为400万,上涨60万。

4、新型学校片区受关注度高 建议关注成长中学校

除了百花、罗湖、香蜜湖、南山等片区传统名校涨幅跑赢深圳大势以外,部分新型名校在这轮涨幅中也不甘示弱,逆势上扬。如去年的深圳湾片区由于深圳湾中小学的加持,成为上涨的核心动力,如宝能太古城等,房价普涨50-80%,同样还有南山学府中学,2017年并入南二外集团之后,学府部分楼盘也历经了一轮涨幅,例如美墅南山海印长城保利城等,均价也突破了8万/平。

龙华深圳高级中学北校区的几个楼盘,如水榭春天5、6期,在深高挂牌之后,普涨20%,甚至出现9万/平的成交单价,创造了“深高北”的房价神话。

除此之外,近年深圳逐渐推进大区制以及集团化办学思路,引深圳名校进入教育薄弱的地区进行合作化办学。在学区同样稀缺的坂田片区,去年2月分别成立了深圳外国语学校(龙岗)国际部和深圳实验新城学校,片区的房价也因此呈现一小波带动。“大学区制”的西丽片区,带“南科大一小”学区的水木丹华,89.9平去年成交540万,而今年报价在680万左右。

2018年3月7日,南山区教育局局长刘根平透露,南山区已与深圳中学达成初步合作,将会在未来发布新的合作动向,而消息未落槌之时,被猜较大可能性的西丽留仙洞片区的附近中介便透露最近迎来了一些看房者。而一些新型学校,如亚迪学校、大鹏的人大附中等由于办学的硬软件普遍较好,也受到不少家长的关注,相对来说,学区房价格也较为亲和。

深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺认为,天价学位房,不是房子的问题,是教育资源分配不公平的问题。天价学位房体现了教育资源分配不均,学位房是没有天花板的,优质教育是稀缺资源,但家长也可重点可关注正在成长的学校,如南山北的西丽片区、龙华、还有大鹏的人大附中,都有一定的潜力。

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