深圳双城记新篇:惠州新房成交量已超深莞中总和

摘要:2014年年中,东莞凤岗一个楼盘搞促销,新房均价7500元/平方米,但是他拒绝了。3年后,他开车路过,见到小区楼下清一色粤B车牌,二手房均价迫近3万大关。

来源:第一财经日报

深圳一名年轻人分享了一个后悔的决定。2014年年中,东莞凤岗一个楼盘搞促销,新房均价7500元/平方米,但是他拒绝了。3年后,他开车路过,见到小区楼下清一色粤B车牌,二手房均价迫近3万大关。

越过市界碑便是家,深圳无人不知那个楼盘。经过多年铺垫,深圳的城市居住者早已对“双城记”的话题见怪不怪。

难以承受深圳高房价的购房者,选择去东莞、惠州或中山,在调控政策的引导下,完成了购买力的再分配。数据显示,2017年深圳新房成交面积创十年新低,而没有限购的惠州成交量超深圳、东莞、中山总和。

临深区域房价上涨,归根结底是城市化的红利。一线城市人口和购买力外溢,都市圈的轮廓日渐清晰。

在粤港澳大湾区的战略引导下,临深城市风采次第绽放,有主动为之,也有现实的妥协。但临深有临深的达摩克利斯之剑,它们的羽翼未丰满如一线城市,但调控并不会因此绕开。

莞惠中楼市的深圳影子

2017年,深圳新房的供应面积、成交面积、供应套数、成交套数均创下近十年的新低。

繁荣落在另一个城市。某中介发布的深莞惠中楼市年度报告显示,2017年,一手住宅供应量仅惠州增长,从2016年的1082万平方米增加至1431万平方米,环比上涨32.3%,而深圳、东莞、中山均下降。

2013~2017年五年来,惠州供应量均为上述4城第一。2017年惠州一手住宅销售面积为1392万平方米,环比下跌10.8%,供需面积接近。

即便销售下跌近一成,惠州一手住宅成交量还是超过深圳、东莞、中山总和1107万平方米。

这串亮眼数字指向调控政策,目前,惠州仍是少数没有实行限购政策的城市。与之对比,深圳限购,非户籍人士购房需要缴纳五年社保,东莞的期限是一年,中山是半年。

调控强调分类、因域施策,以提高精准性。惠州祭出的手段是限售,新购买的商品住房(含一二手)需取得不动产权证满3年方可转让。

中山的反应同样明显。在“限购+限签+限价”模式下,中山楼市反转,一手成交总面积为284万平方米,环比下降72.3%,2017年全年预售大幅下滑至514万平方米,达历年最低点。

与此同时,中山新房库存量高企,至2017年末,达到65531套,环比上升63.3%,去化周期达到40.5个月。而同期,惠州的去化周期为4城中最短,为7.6个月,东莞为10个月,深圳为13.2个月。

这个市场呈现出令人不解的一面,尽管成交低迷、库存量高企,但一手住宅成交价格上扬,套均总价已从2016年的77万元上升至2017年的94万元。

来自中山当地的楼市观察人士表示,“受‘深中通道’规划影响,火炬开发区等临深镇区市场热度最高。”

片区成交上,东莞、惠州有近似的表现,临深片区主导市场。在惠州,聚集了最多深圳购房者的大亚湾区成交量遥遥领先于其他各区县,是唯一一个2017年全年成交量超过3万套的区域;在东莞,塘厦、凤岗等临深镇街均价全市最高,为18951元/平方米。

过去5年,东莞、惠州与中山,抢占了大部分的深圳购买力,从深莞惠中一手住宅成交走势来看,深圳、东莞的成交高峰出现在2015年,而惠州与中山则是2016年。

某中介数据显示,惠州购房者常驻城市中,有58.6%是深圳,惠州本地的只有31.5%;而东莞57.3%购房者来自深圳,36.8%是东莞本地人;至于中山,购房者常驻城市中,有51.4%属于深圳。

双城生活成为可能

在深圳工作的准购房者赵丹丹可能成为遁走惠州大亚湾的一员。她告诉小编,日前刚坐高铁到大亚湾看了数个楼盘,“我从深圳坐高铁去大亚湾,不到30分钟就到了,高铁票价30元左右。最大的感受是近,且便宜。”

在深圳只够买套单间的钱,在大亚湾可以买套大三房。赵丹丹分析过利弊:这两年大亚湾的配套逐渐完善了,房价也便宜,但在大亚湾安家的话通勤时间成本太高。她表示,只要在深圳买得起房,就不去惠州。

实际上,她目前还在犹豫,是要深圳的一张床,还是要大亚湾的一套房。深圳有数不清的赵丹丹,这个话题早已成为群体性焦虑。十年前,就有购房者撤到临深城市,双城生活已非新鲜事。

大亚湾曾一度是睡城,那些漆黑的晚上,极低的亮灯率让购房者反复自我怀疑。随着越来越多开发商进驻,不仅大亚湾,东莞凤岗、塘厦等临深片区配套改善,购物中心、学校陆续进驻,临深片区已可生活。

以惠州为例,2017年,全市住宅用地挂牌95宗,环比减少15宗,尽管挂牌宗数下降,但土地面积环比上涨6.4%达254.39万平方米。同期,住宅用地总金额高达129.04亿元,环比上涨113.5%,平均地价上升至5008元/平方米。

还有部分土地成交发生在收并购市场。2017年年中,禹洲地产收购五经集团旗下项目,自此进入惠州市场。

接受采访时,禹洲地产董事局主席林龙安表示看好粤港澳大湾区的发展,在集团战略层面,将粤港澳大湾区定位为收入贡献的第二大城市群,第一大是长三角城市群。

粤港澳大湾区涵盖香港、澳门和珠三角的广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门等9个城市,面积达到5.6万平方公里,人口达到6600多万,GDP总量超过14000亿美元。

重仓粤港澳大湾区的还有万科、龙光、佳兆业等房企。

城际轨道的飞速发展,交通改善,使小时生活圈成为可能;另一方面,粤港澳大湾区的资源整合与共享使得深圳进行产业升级,湾区内各城市之间的资源和功能配置也将得到优化。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为,都市圈是以轨道交通为纽带,以科技产业新城和特色小镇为星罗,以人才导入为核心,形成产业竞争优势和消费升级优势,实现产业与人口的转移和腾笼换鸟。

不少人士笃信都市圈的发展,近两年,房企有意朝深圳周边城市布局。因房价而起,大湾区内人口、配套、产业或将面临再分配。但在此之前,购房者先凭一己之力,去临深安放一张床。

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