大湾区6点超级剧透,中心变核心,新设深圳东、西两大新中心!

摘要:小编认为,深圳原来的“2个主中心+5个副中心格局”,只能说是小深圳时代的产品,已经不适应大湾区大深圳时代的定位,需要进行升级,变成“大前海城市新核心+南山福田罗湖全域核心化+东部中心+西部中心”的大格局。

来源:文杰淘楼

原本市场普遍预期,5月底粤港澳大湾区规划将公布,今天已是6月7日,大湾区规划千呼万唤不出来,是不是又扑空了?小编认为不是,相反,比预期晚,对其期待反而越大,或许意味着利好越大!趁着大湾区还没有公布,淘哥这些天仔细思考梳理了一下,今天谈谈一些关于大湾区的6大观点。

最核心的一点是,小编认为,深圳原来的“2个主中心+5个副中心格局”,只能说是小深圳时代的产品,已经不适应大湾区大深圳时代的定位,需要进行升级,变成“大前海城市新核心+南山福田罗湖全域核心化+东部中心+西部中心”的大格局。

1、2个主中心+5个副中心格局小了

深圳传统的城市框架,是2个城市主中心:福田-罗湖中心、前海中心,另外辅之以5个城市副中心,龙华、光明、龙岗大运、坪山、盐田;前两年的修订版有增添了一个大空港。

如下图,这是我们非常熟悉的。深圳城市中心2+5格局。

不过,小编认为,在粤港澳大湾区背景下,上述这种城市结构面临进一步升级。小编给大家讲6点:

1、首先,在大湾区规划中,深圳大概率不会扩容。

这些天,中介朋友圈盛传的深圳扩容,大亚湾惠阳、凤岗、清溪划入深圳的消息,淘哥认为只是谣言。

粤港澳大湾区的国家战略,战略目的是多重的,其中很重要一个方面是为了维持港澳的繁荣稳定,为了港澳融入大湾区,9+2城市互通互联,深化改革开放,一起创新发展,并非是为了深圳。

小编觉得,这种背景下,深圳根本不可能直辖,也大概率不会扩容。如果能扩容,就不需要去搞深汕合作区了。

深圳需要做的,是把自己的事情先做好,自己2000平方公里的土地精细化运营好,不要老盯着别人家的土地。说实话,深圳自己的一些城市副中心都没有充分发展起来,城市资源才刚刚开始向原关外大规模投入,现在就谈直辖谈扩容,太早了。

等整个深圳范围内,关内外、主中心副中心、东西部,都高度发达均衡发展了,届时无论扩容还是更深一步的直辖,甚至现在一些人YY的深港市,才到水到渠成之时。

当然了,现阶段搞试验区是可能的,其实就是为了更宏大的未来铺路、过渡。甚至我们也可以认为,粤港澳大湾区也就是为了未来融合铺路。

2、在粤港澳大湾区的背景下,深圳的城市发展、空间结构将发生改变。

小编认为,大湾区之后,深圳将不再是之前我们熟悉的,2个城市主中心+5个城市副中心的格局——这个城市格局视野小了!那是小深圳时代的产物,已然不符合大湾区背景下深圳的定位,深圳将立足自身,以更大的视野和担当,打好深圳大都市圈的框架骨架。

新的城市规划格局,一定是更加有利于加强深圳与大湾区其它城市的协同共建,相互融合,包括深港合作、深圳与珠江西岸交通联系、深圳东进战略等。

3、小编认为,大湾区时代,深圳城市格局新定位的第1点是:在深圳的中部,深圳的原关内地区南山福田罗湖,将全域核心化。

与此同时,大前海区域将成为新的城市核心,这个城市新中心将包括宝安中心区,甚至包括西乡。

南山引领向前,福田越来越好,罗湖开始复苏,前海形成城市新中心,这些都是深圳的核心区。也就是说,原关内的房子,放心买就是。(甚至龙华都有可能划入城市核心区)

当然,这个核心区内部房价也会有些分化,房价高地应该还是在香蜜湖、华侨城、以及福田和南山的滨海地带。这些区域的优质物业,在深圳二次房改,未来6成是保障房的背景下,将更加稀缺!

4、深圳城市格局新定位的第2点是:在关内全域核心化基础上,深圳东西两翼将形成东部中心、西部中心两大城市级中心,

其中东部中心是龙岗中心城+坪山、西部中心是大空港+沙井。这两大中心将承担起深圳辐射周边城市,带动周边区域发展的重任。

注意,不是城市副中心,而是城市级中心。也就是说,这里将是市级的资源投入和配套,是深圳辐射大湾区其它城市的桥头堡,是大湾区城市融合的空间节点。

5、东部中心的核心,毫无疑问是大运新城,将是深圳城市新客厅。西部中心的核心,应该是海洋新城+国际会展中心,小编将其合称空港新城。

从产业发展上,西部中心和东部中心将形成“西部金融+航运会展,东部科技”的格局,即西部以前海自贸区为核心,一路拓展到西部中心的大空港+沙井,重点打造金融、航运、会展、贸易等产业。

而东部中心包括龙岗中心城和坪山,以大运新城为核心,发展高科技产业,包括坪山也在大力发展战略新兴产业。东部的大运+坪山,就如同十几年前的南山,这并非一句空话,并非狂想。

6、总结而言,粤港澳大湾区背景下,深圳将奠定大深圳都市圈的骨架。

新的大深圳城市格局:前海城市新核心+原关内全域核心化+西部中心、东部中心,这样的大格局才是未来的大深圳。

小编在一张图上自己画了画,大概就是这个样子:

注意,以上均属于小编综合各路信息,对后大湾区时代,深圳城市发展演变的预判,如有雷同,说明小编又对了,记得回来点赞。

2、现在投资大运新城、空港新城

想象力依然很大

大湾区背景下,这种深圳城市结构的升级,房产投资有大量的机会。经常有朋友问,小编,现在投资房产,拿5年,买哪里好?

小编的回答是:如果想涨幅比例高,应该去去东部中心、西部中心的核心区,比如大运新城、空港新城。理由有几点:

其一、便宜是硬道理,这里的房价目前在3万多—5万多的水平,绝对水平低。

未来3-5年即使上涨50%,大运、大空港卖到8万,观感上也并非难以接受。未来翻倍后,也就是7-10万的水平,这比目前15万的房价到30万,小编相信要容易些。

因为深圳人现在已经慢慢习惯了原关内10万-15万的房价,对于西部和东部中心,房价的天花板已经被打开了。

小编谨慎的判断,到了2019年,深圳的大运、光明、大空港核心区域,就会消灭5万以下的新房。

其二、过去40年,深圳的城市发展资源主要还是集中在原关内地区,大运新城、空港新城这样的东西两翼,发展是有欠账的。

但是,大湾区规划的出炉,可视为深圳的成人礼,深圳的城市发展骨架基本定型,接下来就是长肌肉补短板的时候。

哪些地方肌肉长最快?小编认为就是以为西部中心、东部中心为代表的,之前欠账的区域,未来城市面貌变化会很大、动作也会很快。

其三、西部中心、东部中心两大城市中心的定位,将是市级的定位,会辐射周边区域和城市,意味着未来大量的资源投入,物业价值想象高度高。

空港新城,在大空港国际会展中心建设和地铁11号线开通后,已经热了快两年了。而大运新城从去年底,世茂700米大湾区第一地标横空出世后,也开始火热,房价暗涨,其实正是黄金起步期,等地铁14号线开通,房价肯定就大不一样了。

3、硅谷房价超越曼哈顿

高科技片区后劲更足

熟悉小编的朋友都知道,小编很看好大运新城,小编认为,东部科技中心的后劲十足。

上文小编提到,深圳未来的产业格局应该是”金融+科技“东西两极发展:

西部以前海自贸区为核心,一路拓展到西部中心的大空港+沙井,重点打造金融、航运、会展、贸易等产业。而东部中心,则以大运新城为核心,发展高科技产业。坪山也在发展战略新兴产业。

其实深圳东科技、西金融的产业布局,和美国的东西海岸非常相似,东部以纽约为中心的曼哈顿是国际金融中心,西部的硅谷因为斯坦福大学成为全球创新中心。美国房价最高的两个区域,分别就是曼哈顿和硅谷。

而最近硅谷的房价中位数已经超越了曼哈顿,显示出高科技产业对房价刺激强劲的后力,苹果、谷歌、facebook等科技巨头均驻扎在硅谷。

过去五年,曼哈顿中位数房屋价格从110万刀上涨到130万刀,硅谷核心帕罗奥拓170万刀上涨到300万刀,码农副中心西雅图从40万刀上涨到70万刀。

2010年左右时,曼哈顿和帕罗奥拓的中位数价格都是100万刀左右,如今帕罗奥拓已经是曼哈顿的2倍多,每平方英尺单价也已经是曼哈顿的117%。

硅谷目前是什么状况,租金、房价都居高不下,据《卫报》报道,一项调查显示,如果在离公司较近的地区租房,仅房租就会花掉月薪的40%-50%。一位工程师和其他12名工程师挤在一间两居室里,他说:“每个房间挤5个人,一个破破烂烂的双层床位要1100美元一个月。一哥们儿睡在储藏室里,每个月1400美元,因为他睡的是‘单间’。另一位50岁的女士抱怨说:“我和男朋友年薪一共100万美元,但还是买不起房。”

哪里有密集的高科技,哪里就有高房价。高科技产业已显著地改变了美国房价格局,这一幕也在深圳发生,南山正在发生,大运是下一个。

因此小编觉得,投资东部中心的核心区——大运新城,肯定不会后悔,因为这里是深圳屈指可数的,科研、教育、产业、资本为一体的高科技产学研一体化区域。其实和早些年的南山非常想象。

大运新城按照三大片区规划设计:

1、第一大片区,依托龙岗天安数码城T4、益田硅谷、创投大厦、回龙埔新工业区(建设中)为平台,大力发展壮大高新产业,未来将引入一些国内外有核心竞争力带动力影响力的500强企业和总部经济等大型龙头企业。

其实,打个比方就很清楚了,这里相当于南山的科技园,大概就是现在万众瞩目的华润城所在的区域,是高科技企业、员工最密集的区域。

2、第二个片区,以启迪协信科技园、国际大学园、深港国际中心(如上图,建设中)、国际博览中心等一系列重大项目的成功落地为支撑,继续促进新的核心项目植入。这里类似南山的后海总部基地。

3、第三个片区,则发挥大运新城的溢出效应,通过大运软件小镇延伸至嶂背社区,作为大运新城学研的高端产业基地,辐射带动嶂背社区的发展,使整个大运新城片区构建集科研、教育、产业、资本为一体的协同创新生态系统,形成C型的产学研一体化区域,打造成产学研高地和创新智核的高效布局区。

小编认为,这种功能的复合性之强,放眼整个深圳,也没有几个片区能够比较,尤其是依托于高科技产学研为一体的定位,长远后劲十足!长跑能力极强。

有专家评论说,这就好比把“罗湖蔡屋围金融中心区、福田中心区、西丽大学城和南山科技园、深圳湾后海总部基地,集中布局在一个超级CBD内部。”

4、仅卖3.6万,品质堪比深圳湾

大运新城深度踩盘

这段时间,小编对大运新城、空港新城进行了密集踩盘,深度踩盘了多个明星项目,包括大运新城的天安数码城T4全时空间、京基御景中央、佳兆业未来城、又一城等。也有大空港新城区域的万科星城、博林君瑞、沙井海岸城、华强城等。

前些天,小编已经发布了大空港一些楼盘的深度踩盘,接下来,小编也将发布一些大运新城和龙岗中心城的深度踩盘。小编越来越觉得,这里是一个被低估的区域。

比如说,大运新城在售标杆项目,天安数码城T4全时空间,具备8大价值点:

1、地段:买房先看地段,大运是东部中心核心区+城市新客厅大运新城,目前在售项目就那么两三个。

2、700米大湾区最高楼同区域,核心地段的核心位置。

3、东进的交通枢纽!地铁16号、21号、10号线,2016-2030年深圳新增轨网最密集区域之一。

4、十余所国际名校汇聚的深圳国际大学城。

5、未来高科技企业最集中。目前已经汇聚17家上市公司。

6、60万平智慧园区!与国际名企、名校为邻,北大光华EMBA管理学院华南总部就在楼下。

7、800家企业,在校师生4万人,居住需求旺盛。

8、品质堪比深圳湾,室内设计由顶级公司——梁志天和HBA担纲,豪华精装修。

目前在售的是少量53平米、63平米的平层单位,其中63平米所剩无几。均价3.6万,带精装修,层高3.2米。另外还有53平米的复式单位,层高5.1米,均价约4.6万。罕见的4.25-8.5米面宽,成为全市高端稀缺资源。

大运新城房价3.6万是什么概念呢?举个案例大家就清楚了,同样在大运新城,世贸700米的第一高楼,总投资500亿,130万建面,其中办公是61.8万平米(自持43.28万平,公寓27.7万平(自持2.77万平),算下来,可售部分合计只有43.47万平米——用500亿一除,计算出可售楼面成本高达11.5万/平米。

楼面地价11.5万,几年后世茂的公寓和写字楼发售时,会卖到多少钱?总之远远高过3.6万就是。

登陆深圳中原地产网,获取更多房产信息,咨询电话:4008-192-186。

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