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深圳“末代地王”窘境:保本卖、迟入市、转现房

来源: 深窗综合 | 2018-05-16 11:11  作者:深圳中原地产网 编辑:中原地产

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来源:深圳新浪房产

“拿到地王两年死,不拿地王当年死。”在供地紧张的一线城市,房企们对土地又爱又恨。拿到地王,手有余粮心里不慌,随着而来的是关乎公司存亡的资金和开发压力。

深圳土地市场最疯狂的2016年,房企疯狂举牌,成交记录不断刷新。龙华上塘地王楼面价近6万/平、龙光拿下140亿总价地王、招商华侨城联合体310亿夺11宗商地......根据深圳中原研究中心监测,2016 年深圳土地总成交面积为229.5万平方米,楼面地价每平方米12651元,均创下近年新高,是当之无愧的“地王年”。

随着租赁时代的到来,深圳2017年出让的地块多要求拿地方自持或部分自持。随着这种趋势的持续,深圳将不再出现地王。让 “末代地王”们措手不及的是,2017年史上最严格的调控,不仅提高了购房门槛,更改变了大家对新房市场的预期。当地王遇到限价,剧情将怎么走?

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最高效:10个月入市,保本出货

2016年6月8日,龙光地产以140.6亿元拿下光明新区商住地块,折合楼面价27620元/平方米,刷新了2016年全国总价地王纪录。当所有人都在为龙光拿下深圳总价地王道贺时,龙光高管却度过了最焦虑的时刻。“140亿意味着一天300万的利息,开发速度慢一天或者现金回流慢一天,付出的代价就是300万。”

压力也带来效率,龙光玖龙台项目当月月底就启动了地块勘探,7月完成围挡并开始桩基工程。2017年3月展示中心开放,7月开盘,均价4.5万/平。目前一期已售罄,据销售透露,二期项目将于近期推出。

业内计算拿地成本的公式为:(地价*1.32+6000)*1.05,其中1.32为资金成本,按照4年周期计算,6000为建安成本,1.05为营业税或抵扣后的增值税。以此推算,光明地王的成本价约为4.46万/平。有业主爆料称,龙光玖龙台项目在购房时增加了装修款,需一次性付款。业内推测,这是在限价条件下的“曲线救国”方法。

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最幸运:现房出售,与限价擦边

“树不能长到天上去,房价也一样。”尽管在拍卖师的提醒和强调下,2016年6月2日下午,龙华上塘还是拍出了单价地王。中国电建联手金茂总价83亿拿下项目,楼面价高达5.6万/平。当时业内核算,该地块需要卖8.5万/平以上才能赚钱。

就在拍地当天,周边楼盘陆续应声涨价。保利悦都项目当晚12点涨价10%、星河传奇当天起涨价5-8%、隔壁老王曼海宁更直接封盘,坐等涨价。6月14日,该楼盘以全新的定价进行售卖。均价达6.3万/平,一封一开,房价立涨15%。

值得一提的是,该地块还是深圳首宗“现售”地块。出让合同中明确规定,在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物,不能提前进行预售,要在竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售。

如今一年半的时间过去了,金茂府也在加快入市的脚步。在上月下旬的发布会上,金茂府宣布将在2019年底现楼出售。据了解,金茂府将推665套住宅,均为带装修的大户型。业内预计,金茂府的单价将会破10万。某房企营销线人员对乐居表示,现房在备案价格后可以直接卖,不需要拿预售证,价格相对自由一些。如果项目拿过预售证的情况下转现售,可以在预售的基础上加价5%。

在限价的当下,当年严苛的“现售“要求是否让开发商”躲过一劫“?时间会出答案。

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最拖拉:迟到一年半,能否如期而至?

在众多地王中,拖延癌最重的莫过于泰禾尖岗山地王。

2015年12月25日,泰禾以57亿元拿下将宝安尖岗山片区两宗居住用地。其中第二宗折合楼面价达79907元/平方米,刷新深圳单价地王记录。拍地结束后,时任泰禾董事长助理的丁毓琨在接受媒体时表示,两宗地将一同开发,计划在2016年年底入市。

尖岗山计划入市的2016年底,深圳正好遇上史上最严的“深八条”调控。泰禾延迟了入市时间。今年3月份,“家在深圳”论坛网友表示,目前泰禾尖岗山项目正在开发。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭并不看好尖岗山项目。“这两块地肯定是风险大于收获。泰禾拿地是基于一个判断,深圳房价仍会继续往上涨。我预计2016年深圳房价会出现高位盘整,下半年甚至会呈现略往下跌的态势。在这样的情况下,一年后卖房大概率会赔钱。”

在4月份的媒体发布会上,泰禾官方剧透称,尖岗山项目将于2018年第四季度入市,主推89-140平的3-4房,业态构成为合院、高层和商业叠墅。

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市场逻辑已变,地王难再现

当地王遇到限价,考验的不仅是开发商的现金流,更是它们对的应变能力和发展远见的综合挑战。土地市场“狼多肉少”是事实,但是规则变了,疯狂举牌还会是标配吗?

世联行董事长陈劲松认为,当下深圳市场逻辑已经发生了变化。从商业逻辑上说,卖地的时候没有说限价,但在入市时限价的做法是行不通的。但是从控制房价的角度来看,此举是楼市正在去市场化。

在他看来,限价政策没有明确结束之前,都不会出现单价地王。随着深圳自持地块的增加,在 REITs打通之前,带自持部分的住宅用地接下来都不会出现地王。

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿表示,限价直接影响了项目预期的利润,开发商的利润压力越来越大。现在深圳的市场住宅的供应偏紧,但市场对深圳中长期看好。在这种情况下开发商不会急着降价卖,可能会加强自持或者推到以后卖,这也将变相地减少市场的供应。

他认为,在供地紧张的一线城市,未来的宅地还是会很抢手,但开发商将会持更谨慎的态度,更理性地举牌。“以前大家拍出高楼的地价是因为对房价有很高的预期,受限价的影响有高于预期的做法是不现实的。”

登陆深圳中原地产网,获取更多房产信息,咨询电话:4008-192-186。

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