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限价了,当时打鸡血拿下的深圳地王们,现在还好吗?

来源: 深窗综合 | 2018-05-03 11:17  作者:深圳中原地产网 编辑:中原地产

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来源:搜狐焦点深圳

深圳新房市场最近屡现惊喜。

4月27日晚,被指“白菜价”的蛇口新盘59套房源被一秒抢光。(随后这59套房源被房管局锁定)。

4月9日晚,香蜜湖豪宅盘推售222套房源,9.75万/平的备案均价,一套房总价2000万起步,当晚清空。

深圳楼市限价的背景下,上述新盘价格明显低于周边被认为是“笋盘”,对购房者而言,买到等于赚到。然而,对于开发商而言,尤其是前两年由于深圳市场打鸡血而拿下地王的开发商,他们是否料到了这个结果?

一般而言,开发商从拿地到销售,周期可以控制在6~8个月,高价地可能稍微缓慢一些,但高周转依然不成问题。然而,深圳近两年的地王,却不约而同地选择了“慢开发”。

先来看看2015-2016年深圳的地王们(含居住功能的地块)。

2015.12.23 信达30.3亿拿下坪山地王。

2015.12.25 泰禾以57亿的价格夺下尖岗山两宗地,成就当年住宅地王。

2016.6.2 电建金茂联合体以82.9亿的投标价获得龙华上塘地块,龙华继2014年后再现地王。

2016.6.8 龙光以140.6亿的总价把光明地块收入囊中,该地块超越134亿的前海地块,成为深圳新任总价地王。

坪山地王

信达泰禾·金尊府

从拿地到亮相:2年半

2015年,信达坤润联合体以30.3亿拿下坪山地块,可售楼面价为2.5万/平,业内人士表示,算上基建成本、税费,该地块至少要卖到4.2万/平才有钱赚。

2016年,信达与泰禾联手,该项目由泰禾代建操盘,并定位为高端产品,打造成为信达泰禾·金尊府

据了解,目前信达泰禾·金尊府已开放园林和样板房,预计5月入市。

目前坪山的新房已破4字头,有房网网友分析称,该项目价格会在4.8-5.2万/平。

尖岗山地王

泰禾·深圳院子

从拿地到亮相:2年半+

这是泰禾进深的首个项目。

2015年,泰禾以57亿元竞得深圳尖岗山两个地块,楼面地价分别为51331元/平方米及79907元/平方米,溢价率分别达94.74%、177.61%。 两块地总面积加起来只有9.2万平方米,平摊价格算起来,土地建面成本大概是6.2万/平。

当时,泰禾地产董事长助理丁毓琨表示,非常看好深圳市场,准备把院子系列引进深圳,两块地将一起开发,预计2016年年底产品就会入市。

而现实是,时隔2年多,当时发言的丁毓琨已于今年4月离职,而深圳院子却还是没影儿。

面对外界对该项目进度的关注,泰禾曾表示,院子系列是泰禾的拳头产品,在产品的打磨和其他方面会更耗时。

事实上,同为院子系列,从拿地到亮相,信达泰禾上海院子花了一年;泰禾南昌院子花了8个月;泰禾合肥院子花了5个月。相比之下,2年+的时间深圳院子仍无消息,曾令外界质疑,泰禾在资金链上是否出现了问题;更有消息指,该项目迟迟不动工,是因为开发没钱赚,想改规划却不通过。

今年1月30日,宝安管理局发布公告,称已通过“泰禾城市花园(A区)、(B区)”项目《建设工程规划许可证》及总平面图;这意味着,时隔2年多,泰禾深圳院子可以正式动工建设。

(来源:咚咚找房)

至于深圳院子何时入市,泰禾品牌负责人给出了时间表。其表示,今年,泰禾广深区域的四个院子系产品将集中入市,深圳院子和广州院子会在三季度正式面市。

龙华地王

龙华金茂府

从拿地到亮相:2年+

与其他地王项目不同,电建金茂联合体拿下的龙华上塘商住地块是现房销售的试点项目,业内表示,现售项目对资金要求比较高,开发周期长,项目要入市可能要2年左右的时间。

据了解,龙华金茂府总建面约20万平,包括住宅、商业、公共配套及一所独栋幼儿园。住宅部分一共有7座超高层,其中2栋44层,5栋47层,主力户型为155-240平方米的3+1房、4房及4+1房。

(来源:新房圈)

开发商透露,商业已完成90%的招商落位;据销售口径,项目预计2019年现房入市,但具体时间待定。从建设进度来看,金茂府目前已建至10几层高。

光明地王

龙光·玖龙台

从拿地到亮相:10个月

龙光地产一直信奉高周转打法,2014年拿下白石龙地王,10个月后玖龙玺项目入市。2016年竞得光明商住地块,2017年4月底,项目展示中心已开放,也是差不多10个月的时间。

龙光玖龙台首次开盘时间为2017年7月,单价约4.7-5万,当时光明新房价格才4字出头;而二期住宅产品也于今年3月开放样板间,据了解,目前二期产品正在申请预售证,预计5月推出,产权为50年。

(搜狐焦点网3月底实地探访玖龙台项目)

李宇嘉:限价令下地王项目入市 售价将远低于开发商预期

“2015到2017年上半年出让的地王都会出现这样的问题,之前并没有新建商品房限价的规定,导致地价非常高。如今深圳对新房价格作出明显的限制,导致项目可能会出现亏损。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出。

其认为,在这种情况下,开发商会与政府进行协商,而政府的基本做法是,限价大方向不变的前提下,政府会考虑前后规则的一致性,在片区限价和项目限价的基础上把价格提高到一定程度,但这个价格仍远低于开发商预期。

而针对限价令,李宇嘉表示,开发商目前有三种方式可以应对。

1、开发商出于资金回笼的需求,接受目前限价规则来走量,可能会少赚一点,但基本上亏损的可能性不大。

2、第二种情况是,项目转为现售,这种情况受价格管制的程度小;但值得注意的是,现售对开发商在资金和运营上的要求并不低。

3、第三种方式是自持,转售为租,目前星河荣御、深业中城正是采取了这种方式应对限价令。不过,在李宇嘉看来,这种方式对于地王项目而言很难,地王项目一般资金占用太大,而转售为租则现金回收期太长;因此,地王项目不太可能采用这种方式。

登陆深圳中原地产网,获取更多房产信息,咨询电话:4008-192-186。

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