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谁在制造深圳新房爆款?揭秘楼市真相

来源: 深窗综合 | 2018-04-13 11:51  作者:深圳中原地产网 编辑:中原地产

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来源:深圳新浪房产

近期,深圳楼市极有意思。一边是,深圳成功的实现了房价的“18连跌”;另一边是,有人一波三折仍买不到房。配合上“三价合一”新政出台,中介躁了,业主急了,购房者晕了。最后我们看到的结果是楼市“火了”。

深圳楼市真的火了吗?市场对“三价合一”的理解又是对的吗?买房真的那么难,现在真的是绝佳投资楼市的机会吗?用真金白银为楼市买单的我们,更需要穿透表象,甄别好坏,看清这热闹背后是否隐藏未知的风险。

1、最近楼市到底有多热?

4月9日晚,位于深圳福田安托山片区的万科瑧山府2期网络开盘。据自媒体爆料,222套约230-240平方米,单价10万/平的商品房在一夜之间被选完。

资深媒体人朱罗纪表示:“被抢的万科瑧山府,不是第一例,也不会是最后一例。”并细数了近期豪宅香蜜湖深业中城、深圳湾华润悦府2期、华润城润府3期近期的市场表象,显示出一深圳豪宅市场一房难求的现实。

其实整个深圳市场,热的不仅仅是豪宅。

时间往回走三天,清明假期。小编走访天玑公馆、龙光玖钻、东方盛世花园二期、华联城市全景等四大热销项目,四个楼盘售楼现场的确如中介渲染般热闹。以龙光玖钻为例,现场目测300㎡的沙盘区站了约30组客户,一整面墙上贴满了特惠房源的销控:“玖钻周年庆活动,特惠一口价清仓倒计时活动”,现场中介与购房者比例达到2:1。

这不只是中介来热场子的噱头。据代理商公开数据可知,龙光玖钻单周现场(4.01-4.07)来访579批,成交75套,成交单位:4套公寓,均价6万/㎡,71套办公产品,均价5.9万/㎡。

天玑公馆(4.01-4.07)现场来访客户523批,成交70套,成交面积82-95㎡,成交均价4.9万/㎡。东方盛世花园二期(4.05-4.08)清明节来访量更是惊人,四天时间达到2549批,成交180套,成交价格45000-46000/㎡。

除了在售楼盘得到市场的热烈关注,不少未开盘的优质项目早已被资本盯上,整售的消息从2017年下半年至2018年年初就陆续在市场上出现。

据第一太平戴维斯统计,2017年录得商用物业大宗交易26宗,总成交额约370亿元。2016年深圳全市预计总成交约185亿元,2017年增加约185亿成交额。

第一太平戴维斯分析,随着限购限价的政策延续,开发商整售意愿强烈,成为深圳商用物业重要出货方式。在传统融资渠道收紧,REITS政策加速落地的预期之下,大量资本开始加速建仓。深圳房地产因其需求旺盛,增值空间大等因素,已变为国内一线城市最核心投资标的。外地资本将会持续整体购买深圳商用物业的投资行为。

2017年11月12日:“龙光玖钻”被整售两层,共64套房源,总货值达1.4亿元。

2017年11月28日:龙华“红山6979”一期公寓471套被整购。

2017年12月:“招商中环”414套公寓被罗湖区和市人才安居集团收购,每平米6.8万,总货值达30亿左右。

2018年1月:龙华“红山6979”二期168套办公产品被整购,交易金额超25亿。

2018年1月:新年首个开盘的福田“宝树台”公寓约200余套被洽谈整售……

数据不会说谎,市场看起来不错。

2、到底楼市为什么会这么热?

二手房热:购房抢在“三价合一”实施前抢闸交易

受“三价合一”政策影响,短期二手住宅市场波动或较大。长远预计,2018年深圳二手住宅市场的活跃度仍将保持平稳。

据深圳市房地产中介行业报告,(03.26-04.01)全市二手房开单量呈井喷式上涨,共计2888套,环比增长96.9%。新政对楼市影响立竿见影。

为了三价新政实施前少交税,不少购房者盲目签约。“清醒”后发现原来业主叫价比原要交的税还要多,导致市场出现与之前“330政策”截然相后的购房者“反价”案件。

深圳市房地产中介行业研究总监徐枫表示,政策的本意是完善现有交易制度中的漏洞,譬如阴阳合同,同时对商业银行协助控制金融风险起到辅助作用。市场短期内会将其解读为利空政策,因为会增加部分买家的房贷成本,特别是欲高评高贷的买家。

事实上,4月1日新政实施过后,成交量已经回落至正常水平。据深圳房地产中介行业后报告,随后一周(04.02-04.08),深圳市开单量井喷后迅速萎缩,共计564套,环比下挫80.5%。网签开单量直接体现了市场对新政的反应。

如今在真实的二手房交易过程中,不存在三价的说法。“客户的成交价和评估公司的价格,只能选一个低价,缴税,贷款都按这个。”农业银行按揭部刘经理表示。

新房热:新房限价比二手房实惠、中介联动模式

自2016年10月出台新一轮楼市调控政策以来,深圳新房市场成功实现18连降,但降幅却呈现出进一步收窄迹象,深圳3月一手住宅成交均价为54185元/平方米,环比2月成交均价下降了6元。

再看成交量,三月份成交2000多套,近半年来深圳新房的表现都远低于2016年深圳新房月均成交3300套的平均线。这18个月里,无论是开发商还是购房者都“难熬”。

低迷的成交,让开发商启动救命稻草式的卖房——中介联动(多家中介联合带客成交)。这也是为何乐居在清明其间走访四个在售楼盘,看到现场人气旺,且中介多于客户的关键原因。

开发商为了联合多家中介积极带动成交,给了极具诱惑力的佣金。

据小编实地了解,龙华一公寓销售自新政后一直销售低迷。2017年11月,联合多家中介带客成交。其中,办公、公寓佣金点数3%-3.5%+20000现金,70套起跳,最高佣金可达4%,业主老带新则新老业主各奖励2万元现金。

“三价合一税费高了不划算,新房又有限价,不少客户主动要求来看新房,我们现在龙华这个楼盘,公寓是佣金2.5%+4万元现金奖,卖得好佣金可跳到3%,办公产品佣金点数是4%+2万元现金奖。” 某地产一正带客户的中介说道。

近期热销的布吉东方盛世花园二期同理,启动多家中介联合销售,佣金3%+1万元现金。

位于龙华清湖片区的住宅天玑公馆也同样启动中介联动。 联合包括中原地产、链家、乐有家、Q房网以及房友圈等代理商,给出的佣金不菲,点数为2.2%+1万现金,一个月卖超30套,佣金点数跳到2.4%+1万元现金奖。

“3%的佣金以前是卖惠州的盘才有的点数,现在都用到深圳了,不然中介为啥天天这么干。没有联动,开发商根本就卖不动,尤其是户型差一点,更不要想卖了,你想想市场到底有多差。”资深中介王先生直言。

3、业内:真实价格不会再上涨

名义价格会继续上涨

“从真实的成交数据上看不到热的迹象,判断市场主要看存量房市场,它才是主流市场。新政后的中介的引导表象,如果没有高佣刺激,市场很难有大的波动。新房限价属于政治站位,是一个官方态度,不是经济行为。这个市场是有泡沫的,现在是一个去泡沫的过程,市场应该受到干预。利空还会不断出来。”深圳市房地产中介行业研究总监徐枫认为。

在徐枫看来,整个楼市大方向已经改变了,买卖市场已经到了天花板。近期,深圳商业办公项目由于不限购不限贷,引发了市场的关注,或成为2018年楼市游资的主要投资方向。徐枫认为,“这些钱进去之后,怎么退出?这才是故事的关键?”

2018年深圳楼市调控政策仍无松动的迹象,特别是目前深圳的新房备案价格管制措施,使得新盘供应处于历史低位。这也正是中介在“三价合一”新政下,分流客户到新房市场的有力说词——新房限价比买二手房划算。

在过去十年前,深圳房地产市场一直往上涨,根本原因在于M2广义货币发行过高带来的结果,整个市场货市过多,持有房产的人身价在快速上涨,使得市场对于买房就会赚钱产生了一定的路径依赖。但未来市场,事实价格应该不会再上涨,但因为M2的超发,名义价格上会一直上涨,但这并不代表事实价格在上涨。

徐枫认为,并不能盲目乐观于名义价格的上涨。随着“房住不炒”指导方针的落实以及长效治理机制的加速落地,未来楼市单边快速上涨的条件已不存在。

登陆深圳中原地产网,获取更多房产信息,咨询电话:4008-192-186。

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