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潘石屹PK管清友:现在不买房,未来更买不起?

来源: 深窗综合 | 2018-04-13 11:25  作者:深圳中原地产网 编辑:中原地产

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来源:财经观潮

4月11日下午,博鳌亚洲论坛2018年年会“楼市:这次真的不一样”分论坛在博鳌亚洲论坛国际会议中心举行,经济学家管清友的一席话,引起了热议。

在谈论房价一环节中,管清友语气诚恳地奉劝在座的听众:

如果你觉得现在房价很贵,如果现在能买,有这个实力买,就抓紧时间买。因为如果你嫌贵,十年以后更买不起。没钱就去借钱买,你得去买你买不起的东西。

他认为,在楼市严调控的今天,中国房地产市场确实到了不同阶段。

九十年代末期开始进行住房货币化改革以后,经历了二十多年的发展,到今天这个阶段,供需两端本身也都发生了变化,原来的增长是斜率非常陡峭的增长,未来不管有没有政策的调控,增长的斜率本身也要放平,开始放缓。

但他也明确了,放缓并不是降低房价,这并非调控的目的。

许多地方政府为了让数据好看一些,呈现出被抑制住的场景,虚报价格,所谓的统计价格与实际成交价格严重不符,只不过是为了明面上好看,例如某城市环比下跌了居然能控制在6元钱。

管清友的观点很明确,与本号一直以来的观点几乎一致,就是未来中心城市的房价大涨是不太可能了,但会进入慢涨通道,因此有钱就赶紧买,未来的房价不会跌,只会更贵。

就在管清友“大放厥词”之际,老空军潘石屹也放出狠话,对房地产开炮:今天的房地产市场一天比一天畸形,已经违基本常识。

他认为,中国的房价已经高的离谱,不久就会下跌。

他的逻辑是,目前中国的租金回报率太低(租金回报率=年租金/房产当下总价格)以北京为例,北京目前的办公楼租金回报率是3%,住宅租金回报率1%,而正常的租金回报率范围应该是银行贷款利率+1%~2%。

目前各行业贷款基准利率4.9%,按老潘所言正常的租金回报率应该就是6%~7%,一旦实际租金回报率严重低于正常租金回报率,就预示着房价要下跌,反之要上涨。

他自己希望政府将过高的房价压下来,让租金回报率回到正常水平。潘石屹还解析了高房价的构成,土地成本和税金被地方政府拿走了,利息被银行拿走了,利润被开发商拿走了,只有房价不停地上涨他们才有高回报,所以各方都在期盼着房价永远涨下去。

潘石屹说十五年前,谁要敢说房价上涨,是会挨板砖的,如今反过来了,谁敢说下跌就得挨板砖。

管清友和潘石屹,他们一个是经济学家,一个是企业家,都不是信口雌黄的人,对于他们俩的言论,到底谁对谁错呢?

小编认为,都对。只不过管清友说的是现实,潘石屹说的是愿景。

从内心出发,凡是买不起房的人以及政府管理层都希望房价能够下跌,都希望百姓的生活压力小点,有广厦千万间,可庇天下寒士。

但现实告诉我们,中国中心城市以及昨天小编分析的那些三四线城市仍会继续慢涨下去,直到城市化进程结束,直到地方政府摆脱土地财政依赖。

潘石屹以国际惯用的租金回报率来预测中国房价将下跌,不妥。

首先,租金回报率根本不适用与中国,因为欧美日都已完成了城市化进程,中国仍处在城市化进程当中,国情不同怎可直接套用?

其次,欧洲、美国等土地都是私有的,而中国的城市住宅用地是国有,作为地方政府财政的重要来源,房价已经牵涉到了方方面面。

按照任大炮的逻辑,影响房地产市场的四个因素国家基本制度、经济政策、市场中的供求关系,这几个因素共同决定了中国房价易涨难跌。

1、国家基本制度,这里主要指土地制度。我国的土地制度短时间内不会发生变化,在国家分配土地资源的情况不会发生变化的前提下,中国房地产市场不可能会发生根本性变化。

2、经济政策方面,中国的货币一直在超发,导致资产价格一直在上涨,尤其是房价。

过去M2增速一直都是GDP增速的2~3倍,如果将M2增速理解为货币发行速度,GDP增速理解为财富创造速度,那么货币贬值速度≈M2增速-GDP增速。货币在贬值,房价焉能不涨。

此外,从购房贷款利率来看,中国的购房贷款基准利率过去二十多年一直在下降。

即便去年和今年相继上浮了首套房和二套房贷款利率,但与历史相比,仍处在低位,说明政府仍在鼓励买房。

3、供求关系,也就是人口和土地供应量。

中国的城市化已经进行了几十年,中心城市人口持续流入,按照发达国家的城市化率计算,中国的城市化还将有继续维持10年。人口持续增加,购房需求量一直在增加。

2017年,武汉、西安、成都、长沙、杭州、南京、郑州等20多个城市加入了人口争夺战,人口正加速流入这些城市。购房需求量暴涨,造成了这几个城市的房价在2017年强调控的背景下,依然来了一波大涨。

有人或许很好奇,热点城市当中,除了深圳面积小,土地不够供应外,其他一些城市尤其是二线城市面积超大,拥有足够的土地,为什么就不加快增加土地供应量呢?

地方政府增加土地的速度是根据户籍人口增加量来推出的,其供应速度严重滞后于实际人口增加速度,导致需求暴增刺激房价上涨。

至于为什么要这样做,道理不用多说。如果地方政府一股脑地将土地全部廉价拿出来,后续的财政收入指望谁去?只有每年给出一些,坐享成本上涨,才可以细水长流。

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