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一面租不起 一面不赚钱 长租公寓有点“肠梗阻”

来源: 深窗综合 | 2018-04-11 11:16  作者:深圳中原地产网 编辑:中原地产

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来源:央视财经

随着城市化进程的加快,越来越多的人正在走进城市谋求发展,因而这些年的房屋租赁市场非常红火。眼下市场上,有一种名叫长租公寓的新型出租房特别受年轻人的欢迎,那么长租公寓究竟是什么样?价格贵不贵?跟传统出租房有什么不一样?

30平米租金五千元,这样的长租公寓你会住吗?

张思洁,今年23岁,2017年刚毕业,在深圳从事金融工作,为了找房子的事情,半个月的时间里,她已经看了三四套房子,仍然没有遇到合适的。昨天她在网络上看到了长租公寓的信息,就赶了过来。

对于独自在外打拼的张思洁来说,找房子首要考虑的就是安全。这家长租公寓不仅提供全套家电,白天还有管家,晚上有保安,这使得张思洁格外放心。不过公寓面积只有28平方米,但是每月租金却要将近五千元,价格确实不便宜。

另一个小区的房租只有3500元,比长租公寓便宜了1000多元,房间有四十多平米,比长租公寓大了将近一倍,但是采光和家具都不是很好,更没有管家。张思洁经过一番比较,咬咬牙,选择了长租公寓。

盛瑶瑶,九零后,来自江西,2015年到深圳创业,做起了服装批发生意,因为工作非常忙碌,没有时间打理自己的生活琐事,所以能否找到一个让她省心的住所,对她来说十分重要。2018年,瑶瑶通过网络找到这个长租公寓,看房的第一天她就签定了租房合同。

盛瑶瑶:一打开窗户就有风,就有阳光,就感觉真正的是在生活。

张思洁和盛瑶瑶租住的这个长租公寓的主要客户是22-35岁的大学毕业生、未婚白领人群,面积从14平米到30平米不等,价位在3380元到5280元之间。每个房间家具家电齐全,配备无线WiFi和厨房,可以拎包入住。盛瑶瑶家的洗衣机出了点状况,报修后不久,就有师傅上门来维修洗衣机。她觉得比在其他地方租房子要方便。

在长租公寓,租户每个月只需要交三百元的管理费,任何生活上的问题只要告诉管家,就会有人来维修。这家长租公寓每100间房子配备1个管家,每个门店配备1-2个保洁,1-2个保安,1名维修员。

24岁的李忠明是碧家国际社区的一名管家,他平时的工作包括处理预约看房订单、办理入住、设备维护、组织社区活动等等。

长租公寓一般指租期在一年以上,由专业化的租赁运营企业进行统一的、标准化的管理和服务的公寓。相对于传统的租赁方式,长租公寓的租期较长,既保障了租客居住的稳定性,也为租客提供了标准化的服务。

长租公寓一经推出就受到市场的欢迎,截至目前,房地产开发商、房产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司均已涉足住宅租赁市场。

据58安居客房产研究院监测显示,截止到2018年3月,全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家,房源规模逾202万间。

北京自如生活资产管理有限公司 首席运营官 梁占华:从需求量来讲呢,今年一季度比去年一季度涨了三倍,而成交量来讲呢也翻了1.7倍,所以整个来讲它呈现出来的是量涨价稳的趋势。这体现了长租公寓被消费者越来越多地接受。

然而需求多了,烦恼也多了。

碧桂园集团长租运营公司总经理白洋,留美博士,2015年加入碧桂园。今天她正在和同事讨论深圳市智慧谷产业园的一个楼盘,准备租下来做长租公寓,可是发现,原来谈好的价格突然涨价了。原来,业主把200平米的露台也算到了租赁面积里面。下午,白洋便找到了楼盘的负责人,看是否有降价的可能。然而白洋明白,眼下深圳的长租公寓市场十分火爆,这次谈判成功的希望并不大。供需两旺的背后是因为长租公寓的数量太少了。

根据深圳某中介研究院2017年9月份进行的问卷调查显示:深圳地区的租住方式为:整租占79.2%,合租占16.3%,长租公寓占3.7%,床位占0.8%。市场上已有的存量房无疑对于新进入的长租公寓是强有力的竞争对手。

白洋:深圳的话,因为确确实实城中村很多,深圳的这个城中村的比例,要超过50%了,城中村它的环境是很差,但是它租金便宜,一室一厅才租1千块钱。

根据《深圳市2017年房屋租赁指导租金》显示,深圳全市住宅类房屋平均租金为26.1元/平方米。然而长租公寓因为有专业化的租赁运营企业进行标准化的装修,配备家具家电,进行统一标准化的管理,每平方米的价格都在100元以上,远远高于深圳市住宅类房屋平均租金。而即便价格昂贵,长租公寓的经营者也很难短期收回装修、家电等投入的成本。

白洋:租期是10年的,我们期待能够5年把成本收回来,但是其实很难的。

碧桂园长租公寓公司总经理杨鹏给小编算了一笔账。在中国长租公寓经营者普遍都是二房东,以月租4000元的房子为例,需要付给房屋原业主的租金要占到60%,一间房的租金成本是2400块钱,每一间房的装修成本大概是七万,按照五年60个月来做摊销,每个月将近1200元,每一间房还包括了人工,水电费等开销,大概是600块钱日常维护运营成本,仅这样粗略计算,一间长租公寓成本最少在4200元以上,已经超过了租客支付的租金4000元。然而这样入不敷出的财务状况并没有阻碍他们继续扩大规模。

碧桂园长租公寓公司总经理 杨鹏:目前这个阶段我们的财务报表会更难看一些,而且这个情况可能会持续一个比较长的一个时间段,因为我们会持续不停地获取新项目。

杨鹏说,长租公寓目前盈利状况还不明朗,但是未来希望通过扩大长租公寓市场规模,逐步摊销成本,并努力为自己的房地产市场提供储备客户。长租公寓短期内盈利十分困难,这是否是普遍情况呢?自如是分散式长租公寓的领头羊。  

北京自如生活资产管理有限公司 首席运营官 梁占华:当然盈利这个情况我们不太方便去讨论它 。

小编了解到,长租公寓是一项前期投入大、回报周期较长的微利业务,目前很多长租公寓处于无盈利甚至亏本的尴尬境地。那么为何还有众多资本进入并坚守这块市场呢?

易居克而瑞咨询中心总经理 张兆娟:除了做那种住宅的开发销售这种业态之外,他们未来其实也想找到新的这个业务领域,比方说像租赁这个领域。

某中介研究院院长 杨现领:它符合未来的大趋势,未来也一定能够产生价值,大家都认为是这样,所以都希望能够冲到那么一个点上去。

几家欢喜几家愁 长租公寓只是“看上去很美”

无论是房地产商、研究机构还是机构投资者似乎都很看好长租公寓的未来,因此对于当下的赔本赚吆喝也能坦然接受,但是烧钱总有烧没的时候,看似火爆的长租公寓市场里,已经有人难以为继。

color公寓创建于2015年,但当小编试图登陆color公寓的官方网站时,网站已经打不开。 随后小编找到了color公寓曾经的地址,深圳市福田区沙尾路的color公寓门店。结果发现也是人去楼空。几经周折小编找到了color公寓负责人的联系方式,但是这位负责人拒绝接受采访。此后电话一直是无人接听。

Color公寓悄然消失了,随后我们联系到了同在深圳的另一家长租公寓品牌——V客青年公寓。

深圳微客公寓投资管理有限公司 总经理 辜月:如果不再找一个有实力的公司去合作,全靠我们自己做,就有局限了,那么我觉得还是要抱大腿的。

V客青年公寓抱的这个大腿就是魔方公寓,2017年,魔方公寓收购了V客青年公寓。魔方公寓目前除了对外出租房屋,也为租客提供很多生活配套的服务,以赚取服务费,增加盈利。

魔方生活服务集团 首席执行官 柳佳:我们会有这个联合办公,跟公寓在一起,也有这个餐饮咖啡,也有健身房,也有一些现在比较火的无人超市等等,这些合作伙伴也会为我们带来一些主营业务以外的收入。

日本东京30平米一居室长租公寓月均4800人民币 租赁公司有5-7%的收益

长租公寓的市场前景被很多人看好,据了解,长租公寓在一些国家已经是一种非常成熟的房屋租赁业态,那么,国外的长租公寓情况又是如何呢?

据日本国土交通省发布的最新调查数据显示,目前日本长租公寓数量超过500万套,出租率接近90%。

日本“长租公寓”,多以面积在25到30平方米的“一室户”户型为主,租期一般在一年以上。房间内家电齐全,基本可以做到“拎包即住”。租金方面,以东京都内为例,目前一室户长租公寓的平均月租在8万日元左右,约合人民币4800元左右。一间不足28平方米的公寓内,在有效利用空间上下足了功夫。

财经频道特约记者  邹淼:说我身后的这扇门拉开之后,这就是一个能够存放被褥与衣物的一个储物间,那么这些被褥和衣物清洗之后怎么办呢?大家可以看到这里有这样一个机关,两根像天线一样的棍,我们只要把它插在房子上的这个插孔里再加上一根晾衣杆,它就变成了一个可以晾衣服的晾衣台 。这个可视门铃,如果有可疑的人进到屋子里来的时候,它会自动报警,并且会将这个信息发送到你的手机上,同时这个房间内植入了一套电子管理系统,我只需用这样一部手机,就可以操控整个家庭里的空调的温度、照明的亮度。

空间利用率高、居住体验较为舒适,这样的长租公寓房源从何而来?又是如何实现盈利的呢?小编随后来到了该房地产公司的总部。工作人员告诉记者,目前,该公司旗下运营的50余万套长租公寓中,90%以上的房源是通过接收私人住宅租赁委托获得的。公司在房屋所有人与租客之间充当中介的角色,承担房屋设计、招租、日常管理等成本,并从每月房租中抽取5%左右的中介手续费。由于土地、装修、税收等成本都由房屋所有人承担,租赁公司的年实际收益率可以达到5%到7%。

日本某房地产公司工作人员  伊原卓:我们现在实行长短租并行的方式,最短可以一个月起租,同时我们也在合理分配资源 ,在我们管理的57万套长租公寓中,只有20万套集中在首都圈里,其余都分布在地方上,整体出租率能达到90% 。

目前日本专业从事房屋租赁的企业超过2000家。但房屋租赁市场中接近90%的份额被不足十家大型房地产公司所垄断,小型房地产企业由于在资本、房源以及招租网络上处于全面劣势,在市场竞争中举步维艰。

美国30%家庭长租房屋  市场空间巨大

作为住房租赁市场最发达的国家,美国市场上几乎三分之一的家庭都在使用长租公寓租赁服务。 

绿庭资本(美国)公司副总裁和法律总顾问汪青:根据美国2018年一月份人口统计局的调查表明,2017年大约有30%就是三分之一的美国家庭用出租市场的服务,就说在租房子住,然后这些租赁的物业在2017年空置率只有百分之七点几,所以这个市场非常大,其中原因主要就是次贷款那个危机以来,影响了很多人的购房能力;第二个就是美国人生活观念的改变,千禧代还有空巢族,他们的生活方式的改变都导致了租赁市场变得很红火。

汪青介绍,美国长租公寓投资者都是自己拥有楼盘物业,而不是像中国的投资者主要靠租赁楼盘经营长租公寓。因此,美国长租公寓有两项基本收入,租金和房地产的增值收益。

据美国绿庭资本公司的数据显示,扣除装修维护、贷款、折旧等所有费用后,美国一线城市的平均净利润率在3%-6%,二线城市在5%-8%。稳定的收益率也吸引了以养老金为代表的风险收益偏好折中的资金。

此外,为鼓励租赁企业发展,美国租赁性赋税较低,除收入所得税和房产税外,几乎没有其他的税收,这大大降低了租赁机构运营成本。

相对于国外,国内的长租公寓还处于初期阶段,记者了解到大部分长租公寓运营商承租房屋的成本越来越高,这导致长租公寓的利润越来越少。即便拿到了好的项目,在项目的整体改造过程中,也会遇到困难。关于长租公寓的消防验收,目前国家没有统一的标准,长租公寓在经营过程中物业的使用用途类似住宅,但经营行为又类似酒店。这就导致各地在长租公寓的消防验收中,有的参照住宅,有的参照酒店等,标准不清,这给长租公寓的改造、运营增加了很大的不确定性。

半小时观察:长租公寓:鼓励扶持 防范风险  完善规范

党的十九大报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。国家近年相继出台了一些扶持发展房屋租赁市场的政策,长租公寓可以说生逢其时。其可观的市场前景让各路资本趋之若鹜,但其中也蕴含着不确定的风险。另一方面,这一新生的房屋租赁业态还缺少一些相关的法规,亟待监管部门的规范。我们希望长租公寓能够长足健康的发展,为消费者提供满意的住所。

登陆深圳中原地产网,获取更多房产信息,咨询电话:4008-192-186。

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