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在深圳,如何优雅地“扔掉”1.8亿?

来源: 深窗综合 | 2018-04-10 10:53  作者:深圳中原地产网 编辑:中原地产

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来源:地产火线

从转为长租到整售,尚待字闺中的华润城润府三期就经历了两拨传闻。

这个项目未售先火,不外乎两个原因:

1、深圳核心区域住宅新项目少,需求旺盛;

2、限价导致一二手楼价“剪刀差”,部分优质项目市场估值较高。

小编无意再次“消费”润府三期,只是想说明市场现象。

再看一个市场关注度很高的项目。

位于福田安托山地铁站附近的万科瑧山府二期已经拿到预售许可证了,是三栋楼。

万科瑧山府由七栋住宅及两栋商业楼组成,总建面约18万平方米,住宅共556套。

一期(备案名:安托山花园一期)3/4/9栋已售完。

而即将要推售的二期产品分别是6栋约230平方米、1栋2栋约240平方米的大户型住宅,总户数222套。

那么,5栋呢?

万科瑧山府效果图

一、第5栋去哪了?

小编获悉,第5栋将进入长租公寓市场,成为深圳的高端人才租赁用房。

这也是福田区继深业中城420余套住宅之后,又一栋楼转为长租公寓。

万科瑧山府第5栋面积大约1.8万平方米,按照10万元/平方米估算,市值1.8亿元。

换句话说,“扔掉了”1.8亿元。

万科瑧山府一期

福田区在售的住宅产品只有两个,一个是宝生midtown,一个是绿景虹湾。前者是老盘新卖,后者是尾盘清货。

今年,福田区有望入市的住宅项目有两个,安托山则是重点供应片区。

除了万科瑧山府外,相邻的天健公馆也是其中之一。

天健公馆尚在建筑主体建设中

施工概况

天健公馆A栋是36层住宅,可售量166套,户型面积90-160平方米;B栋则是商业及公共租赁房,租赁房400套。

万科瑧山府二期的第5栋彻底无缘买卖市场后,无疑今年深圳住宅新增供应紧缺将加剧。

小编在《万套新房“爽约”,刚需的尴尬:留给我们的机会不多了》这篇文章里, 详细分析了去年哪些新盘“不辞而别”。

今年,这种情况仍将延续。

下面,小编将从新增人口和房源供应两方面,阐述一下供应缺口。

二、5年新增人口178万

深圳市统计局2月初发布的数据显示,深圳市2017年末常住人口1252.83万人。而2016年末深圳常住人口为1190.84万人。

按此计算,去年深圳常住人口净增了61.99万人。

值得一提的是,从去年第三季度开始,深汕特别合作区的GDP数据纳入深圳GDP计算。

去年深汕合作区的人口也首次纳入到深圳常住人口计算。

按照公开资料,目前深汕特别合作区的常住人口大致在7.1万人左右。

如此一来,去年深圳本土人口净增55万人左右,增量比上一年度略有增加。

在全国,深圳是净流入人口第二多的城市,仅次于西安。

深圳的人口入户政策,在一线城市中是最为宽松的,再加上创新扶持政策,导致持续多年的两位数人口净流入。

联想到近来多个城市竞相争夺人才,换句话也好解释:我许你一个户口,你买我一套房子。

根据2016年深圳统计局测算数据,深圳常住人口将由2015年的1306万人增至2020年1484万人,5年新增常住人口178万人。

基于这个数据,同时扣除2017年常住人口净流入量61.99万人,预计2018-2020年新增常住人口约为63万人(如果算到2017-2020年,这个数据为215万人)。看来,人口增速将会下降。

三、4年缺口433万平

算出了未来四年深圳预计人口增量,下面计算供需缺口,就有依据了。

根据《深圳市住房建设规划(2011-2015)(征求意见稿)》,深圳“十一五”期间人均居住面积较“十五”提升2.6平方米。

广发房地产行业研究小组以此提升速度推算,假设2020年深圳人均住房面积提升至23平方米。

2017-2020年对应新增常住人口所带来的刚性需求达到2875万平(125万人*23平/人)。

而对应存量人口居住面提升所带来的改善性需求达到2510万平((23-21.1)平/人*1321万人),合计2017-2020年新增需求达5385万平,年化新增需求约1346.3万平/年。

而在供需缺口测算方面,估算出2017-2020年居住用地供地计容建筑面积3654.4万平(其中商品住宅2751.9万平,保障房902.5万平),年化供地建筑面积约913.6万平/年。

结合上面广发房地产行业研究小组估算,2017-2020年深圳年化新增需求约1346.3万平/年.

由此推算,2017-2020年期间,深圳住房年化供应缺口约433万方/年。

一厢是供应源头抛洒滴漏,另一厢供应缺口嗷嗷待哺。

这年头,还能很好的买房么?

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