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“摇号卖房”的逻辑困境:限价是暂时的,摇号是不得已的

来源: 深窗综合 | 2018-04-10 10:41  作者:深圳中原地产网 编辑:中原地产

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来源:李宇嘉

近期,上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安等7个城市启动新房摇号的政策。摇号与限购、限贷、限价等一道,正在成为热点城市调控的标配。“摇号售房”蔓延至主要城市,或寓意新一轮楼市调控来临。

但凡摇号,均意味着稀缺、供不应求,典型如汽车牌照摇号。问题是,热点楼市量价回调大势已立,刚过去的一季度,CRIC监测的40个城市新房成交同比降20%;国家重点监测的16个热点城市,12个城市房价下跌,“领头羊”北京下跌15%。

买涨不买跌。楼市气氛不好,缘何供不应求呢?答案是一二手住房价格“倒挂”。

“环比不增长、逐步有回落”,这是近期新房定价的原则。由此,新房价格与不受管制、交易成本高(税费占房价的6%~10%)的二手房价格“倒挂”,热点城市新房价格普遍低于同区域二手房价15%~30%。人为价格限制,巨大的显性溢价空间显现,需求爆棚在情理之中。不仅刚需急着入市,不着急买房或换房的人、投资客等等,都抱着“赚一把”的心态冲了进来。

于是,市场私下矫正价格扭曲的“灰色地带”应运而生。比如,预售管制和价格管制下,资金回笼困难、利润被挤压,于是有了“全款的优先,按揭的不要堵门口,公积金的把小黄车挪走”的“歧视链”,消费贷也大行其道,因为凑够全款可省10万元;再如,价格被低估,损失白花花的银子,开发商也不甘心,“捆绑高价车位”、“捆绑高价装修”等策略就祭出了;另外,靠关系的内部人士炒卖房号、“茶水费”,房源内定和权力寻租等也层出不穷。

可见,好心办了坏事,限价下的楼市异化为“富豪游戏场”,刚需反倒被排挤出去了。于是,打破楼市“歧视链”,打破茶水费、号子费和走后门制造的腐败空间,给刚需购房机会,就得由政府主持摇号。

清明节假期的4月4日,杭州发布摇号细则,凡购房意向客户登记数超过房源数的项目,开发商均应联系公证机构,采取公证摇号方式,按序售房。同时,摇号要对“无房家庭”(不含未婚、短期离异和短期卖房者)给予倾斜,提供一定比例的房源。

也就是说,开发商先要公示房源并接受购房意向登记,制定摇号方案。然后,与房管部门会商,公证摇号销售方案敲定后,才能申请预售证。可见,公正摇号已成为商品住房销售的必经程序了。

不久前,武汉和长沙的“摇号售房”方案中,也明确提出,刚需“优先选房”,武汉甚至规定,40%的房源配置给刚需。笔者认为,“房住不炒”的顶层设计框架下,政府限价,不就是为了刚需能“上车”吗?因此,刚需“优先选房”是摇号政策的第一原则。

开发商提高门槛是“隐形摇号”,政府接过来能解决问题吗?估计很难。天上掉下馅饼,有钱没钱的都想要。巨大的利益刺激下,按下葫芦浮起瓢,违规层出不穷。摇号极具观赏性的传播效应,刺激需求和房价上涨预期。疯抢限价新房,意味着大家预期,以后新房价格至少会涨到二手房现在的价格,从而填平洼地。

政府该怎么做呢?要么,干脆让新房价格看齐同区域二手房价,并通过大规模供地、租售同权、以轨交拓展外围等供给侧改革增加供应、分流需求。要么,政府将限价和摇号坚持到底,让市场逐步形成这样的预期:现在一二手房价“倒挂”没关系,政府主导的新房定价会成为“市场标价”,整个市场的价格会向这个价格靠拢;政府主导的摇号支持刚需,将分流市场需求。由此,限价和摇号,将打破大家对于“调控-松绑”轮回的预期。

问题是,二线城市整体供地弹性并不高,近年来打造新产业集聚地风生水起,“抢人大战”愈演愈烈,需求却不断高涨;更重要的是,地方政府松绑政策也是蠢蠢欲动,小动作不断,由此强化了市场“调控-松绑”将轮回的预期,即限价是暂时的,摇号是不得已的。

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