“返乡置业” 冲动还是理性?

来源:深窗综合 | 2018-03-03 11:47:39 编辑:中原地产

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来源:李宇嘉

春节,无疑是考察楼市的“一扇窗”。

今年春节长假,“返乡置业”(主要返回老家所在的三四线城市或县城购房)未呈现火爆场景。于是,很多业内人士判断,2018年三四线和县城楼市或许比较惨淡。这种判断不无道理,因为600多个三四线楼市,整体已从过去两年的“去库存”转向“稳房价”,也就是政策红利期趋于结束。

同时,释放被动需求的棚改货币化,即拆掉旧房子,拿着拆迁款或房票到市场上买房的需求也释放的差不多了。更关键的是,房贷政策全面收紧,房贷利率较2017年初上升了22%。

记得2017年,为了加速库存去化,很多三四线售楼员未放假,通宵达旦地在售楼市接待一波又一波从大城市返乡的购房者。但是,2018年的春节楼市相对平淡,这与政策转向密切相关,比如就在2月13和14日的春节前,有的城市重新启动限价、限售新政,发布限售新政或收紧公积金贷款。

回顾过往,但凡处在调控密集打压周期中的楼市,看楼和下定都很惨淡,无论平时还是春节。

但笔者认为,如果单以“返乡置业”来判断三四线楼市走向,确实有失偏颇。

事实上,春节并非楼市常规销售时段,并不能代表主流需求。专业机构统计仅仅涵盖重点城市,或重点城市周边的三四线城市。因此,数据本身并不能代表占全国楼市交易和投资67%的600多个三四线城市。

据笔者调研,今年返乡人群奔向售楼处的确实无法与2016-2017年相比,但中西部、内地三四线城市和县城楼市都是整体还是较为活跃的,只不过有的没有数据统计,有的无房可卖。笔者对微信朋友圈内的媒体记者做了一个简单咨询,很多项目春节前开盘即售罄。

2014年7月份确立“去库存”的主题后,三四线楼市整体已经回升了2年多。目前,多数三四线城市库存消化周期已降至12个月左右,东部三四线城市的库存周期甚至在6个月左右。同时,近两年三四线城市都在着力于“去库存”,新批住房供应和土地供应连续2年小于商品房销售面积。

面对突如其来的楼市回升,包括返乡置业、进城购房等,缺乏弹性的供给端一下很难适应暴增的需求,于是很多城市出现无房可售的局面,特别是浙江、江西等棚改货币化力度大的省份。

另外,2017年1-2月份的基数太高,导致今年年初三四线楼市销售表现平平。不过,从笔者回乡见闻来看,返乡置业已经不是需求的主流了,三四线楼市的基本面已今非昔比,需求已被彻底激活。

过去春节返乡后,亲朋好友们坐在一起,大家谈得的是谁家的承包地赚钱了,谁家在村里起了三层楼的房子,明年该到哪里打工等。现在,大家谈得最多是,谁家迁到城市了,谁家在城里买了房,谁家开网店了,谁家的小孩考上大学了,很多女性都在谈减肥和美容等等。

而且,各家吃穿用行来看,明显在向城市靠拢,比如过年很多人家要开车到城里的餐馆吃饭,各种同学朋友聚会此起彼伏,初一起来后发现县城电影院爆满,京东物流车每天都在村里穿梭。

所有这些,只想说明一个问题,就是一张覆盖14亿人的基础服务网络将大中小城市、城乡链接起来,既包括道路、物流“村村通”,也包括互联网、广播电视、“全覆盖”,还包括“新农合”和“新农保”等社会保障。由此,县城及乡镇居民、农村村居民的眼界拓宽了、观念更新了。

因此,驱动三四线买房的主力是就近城镇化需求,外地返乡后的置业需求要退到次要位置了。不要轻视县城居民、农村村民到县里、市里买房的就近城镇化需求潜力,城乡间巨大的变化已将需求激活。对于县城居民、农村居民来说,他们强烈地要分享城市化的红利,消费也全面升级,进城居住和购房已成为一种理念。

对返乡置业来说,除了大城市高房价让他们住不起之外,传统产业内迁创造就业机会,轨交和高铁拉近大城市与三四线城市距离,持续数年棚改极大改善城市面貌等等,也让他们春节冲动购房变得理性了,返乡置业也向城镇化靠拢。

返乡置业新趋势 预示今年三四线楼市走向

今年,由于棚改货币化比例(2017年高达60%)明显下降,国家严格限制居民加杠杆、严格限制资金流向房地产,加上需求部分透支、租赁分流等等,业内普遍不看好三四线城市的楼市。在热点城市楼市调控“不放松”的大环境下,若三四线城市的楼市全面下滑,2018年全国楼市将明显回调。

但据笔者观察,由于带着一年积蓄的人口大规模返乡,三四线城市的返乡置业潮并未急速褪去。

县城居民、镇乡村村民的眼界拓宽、观念更新。而且,有社会保障和土地承包收入支持,农村消费倾向和观念也在更新。

再看数据。2017年,城市居民社会消费品零售总额同比增速下降,而农村该指标由2016年的10.9%上升至11.8%。作为升级消费的进城购房,必然会迅速崛起。于是,基于农村居民对子女到城里接受良好教育分外重视,新生代农民对城市丰富而美好的生活无比向往,不管大城市就业返乡人群,或三四线城市下辖居民或村民,进城购房趋势仍旺盛。

由于2016年至2017年大城市房价普遍翻了一番,很多就业人口在置业无望,而交通条件大为改善的情况下,到大城市周边三四线城市购房,或到老家三四线城市购房,就成了现实选择。

目前,全国1.7亿外出农民工,70%集中在排名前30位的大城市,60%举家迁徙,70%在就业地城市工作2至3年;大城市就业人群多为年轻群体的大学生。近年来,由于大城市房价上涨造成置业困境,在国家鼓励回乡创业、乡村振兴,传统产业从沿海转向内地的大背景下,借助返乡置业在城市站稳,或为下一步工作或退休做准备,已成普遍趋势。

另外,国家统计局发布的《2016年农民工监测调查报告》显示,由于城乡均衡发展,传统产业内迁,国家加大扶贫开发、转移支付、基础设施建设,而大城市日渐成为主导产业的服务业对大龄农民工就业吸纳弹性低,农民工越来越倾向在本地就业。

2010年至2016年,外出农民工规模增速分别为5.2%、3.4%、3%、1.7%、1.3%、0.4%和0.3%,外出农民工占农民工总数的比例已从2011年的62.8%降至2016年的60.1%。从农民工流入地看,2016年东部地区务工的农民工(15960万)比上年减少48万,而中部、西部、东北则分别增长147万、275万和45万。

因此,考虑到农民工回流趋势,加上其长期适应城市生活,并有一定积蓄,这将成为三四线楼市维持热度的重要力量。在防风险、防楼市大起大落的宏观主题下,大城市高房价仍将维持一段时间。由此,大城市就业人群选择在三四线城市购房,也将保持一定规模。

今年1月,尽管调控政策偏紧、房贷收紧,但三四线楼市继续保持在高位,三四线项目占比大的龙头房企业绩更火爆,或显示新一轮返乡置业已开启,预计2月的数据也比较乐观。

综合以上分析,笔者认为,即便2018年三四线楼市不再像2017年那般火热,但仍有望维持在高位。更重要的是,三四线城市房价上涨固然对返乡置业有推动,但更大的力量来自农民工、下辖县乡镇村居民或村民、大城市就业人群等等,他们对通过购房分享城市化红利、结束漂浮而站稳城市的诉求,已经崛起的这种趋势不可阻挡,这样的需求与房价涨跌关系不大。

另外,国家强调“租购并举”,意在让新市民(务工人员、大学毕业生)体面地租赁,在城市稳定下来,但并不排斥他们买房的诉求,而这批新市民量力而行的“先租后买”、梯度消费,正是三四线楼市健康发展的保障。

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