深圳投资客赌“棚改”,操盘半年发现并不简单…

来源:深窗综合 | 2017-12-05 11:08:00 编辑:中原地产

分享到:

来源:深圳新浪房产

自“中国棚改第一难”罗湖“二线插花地”改造项目迅速动工后,深圳开始掀起“棚改潮”。先是华富村进展神速成了“棚改第一村”,而后深圳各区众多小区纷纷加入棚改之列。福田南华村、南山紫竹园、罗湖比华利山庄、宝安碧海花园、龙岗富豪花园等30多个老旧小区业主主动申请棚改。

深圳投资客赌“棚改”,操盘半年发现并不简单…

令人疑惑的是,这些老小区只要与棚改“沾边”,哪怕仅有棚改传闻,或业主自发组织征集意愿,这些小区的房价便会有所波动。华富村、香蜜二村半年涨近3万/平,博伦花园的价格浮动比较特别,最高点时涨到了73291元/平,随即一个月内又迅速的下降至56825元/平。

从价格平稳的老旧小区到业主纷纷提价、撤盘;从棚改小区房价拉高,到无房可卖,再到放盘出货、价格回落。这难道是投资客另一种博“棚改”的手法?

1、深圳掀起“棚改潮”,30多个老小区密集开展

据不完全统计,目前深圳有近30多个老小区加入棚改之列。福田华富村、锦林新居、南华村、八卦岭、南园新村、香蜜二村、红荔村、博伦花园、明月花园、梅林二村、福华医疗中心小区;南山紫竹园、南油B区、科苑西小区、月亮湾花园、茶光地块;

罗湖比华利山庄、东晓街道、玉龙新村;宝安碧海花园、38区新乐花园、39区海乐花园、翠湖花园、锦绣花园、农贸市场花园、龙珠花园、双龙花园;龙岗的富豪花园等,众多小区的棚改意愿征集工作已经如火如荼地展开。

深圳投资客赌“棚改”,操盘半年发现并不简单…

其中一些小区棚改工作进展飞速。除了即将搬迁的华富村,位于福田华强南片区的南华村小区,统计在册2686户,体量非常之大,却在53天内,棚改意愿征集同意率突破90%。位于南山蛇口四海路且拥有育才二中学位的紫竹园,10月28日由小区业委会自行发起的棚改意愿征集工作,仅3小时就征集到了73%的业主同意,截止11月1日仅3天就有96%的业主同意了意愿征集。

从政府牵头征集意愿到业主自发征集意愿申请棚改,深圳老小区的棚改热情正高涨。然而小编在多个棚改小区了解到,业主们到多分不清棚改与旧改的区别,在并不了解棚改的制度和流程之下,盲目跟风的现象不少见

很多的小区的业主对棚改非常积极,甚至有些业主自发成立棚改工作组,主动联系其他业主,并上门劝说。但在这些同意棚改的意愿签约业主当中,有相当一部分业主对于棚改并不了解,对棚改与旧改的区别也不甚了解。

2、棚改小区房价先涨后降,投资客高位出货

棚改的热流,让一些棚改老小区在短时间之内,成了房价上涨的屏障。许多投资客像赌旧改一样开始赌起了棚改,既然是“赌”自然有风险,且棚改对房价的影响似乎并没有许多人预期的那样明显。

深圳投资客赌“棚改”,操盘半年发现并不简单…

从上图可以明显看出,除了个别小区房价受到影响较大,大部分小区受到的影响都比较有限,在众多棚改的小区当中博伦花园的价格起伏应该是最具代表性的一个小区,最高的时候涨到了73291元/平,随即一个月内又迅速的下降至56825元/平。

深圳投资客赌“棚改”,操盘半年发现并不简单…

从博伦花园小区的房价可以看出,棚改小区一般在消息初期房价开始上浮,在征集意愿阶段,尤其是意愿征集速度较快时,小区房价上涨速度较快,意愿征集后期,若小区棚改征集工作阻碍重重,停滞不前时,房价又会回落

其中,福华中心医疗小区和南华村的房价,半年内也是先涨后降的趋势。福华中心医疗小区半年前挂牌均价是46664元/平,3个月前涨到53424元/平,现在均价约48202元/平。南华村的房价,半年前挂牌均价是55563元/平,3个月前涨到58058元/平,现在均价57161元/平。

但并不是所有棚改小区的房价都是先涨后降,只是部分小区;也有很多小区的当前的房价正处于上涨趋势,这与棚改开始的时间有关。

很多投资客买旧改小区,是为了“博拆迁”,等待高额的拆迁补偿。但棚改低于旧改的拆迁补偿比,也让投资“棚改”老小区的投资客改变了“打法”。

漫长的旧改等待,让许多投资客的目光从“钓长线”变成“短线炒作”。不追求高额的拆迁比,而是顺着棚改热的“大势”,炒高房价快速出货。投资公司的刘女士向乐居表示,这是目前有人入手“棚改”小区的想法。

但投资管理公司的林先生表示,这种方式并不安全,不适合所有人。短期持有再出手,在当前市场状态下风险很大,首先一买一卖的手续费、税费、增值税都不是小数目,不一定能稳赚。且万一卖不出去,不好出手的情况也不得不防。

3、棚改小区平均涨价2000元/平,多小区无房可卖

在目前众多棚改小区中,除了华富村、香蜜二村的涨幅较高,半年涨近3万/平,红荔村半年涨了约1万/平,最高挂牌价高达近8.5万/平。其他的小区涨幅并不明显,且中间有价格上下波动。但从平均来看,与半年前房价相比,大多棚改小区涨价幅度在2000元/平左右

且多数棚改小区的放盘量并不多,有的甚至无房可卖。南山紫竹园受棚改影响,在房源上有一定的变化,此前将近有30套房源,现在仅有20套房源还在售。租住在紫竹园的小江说,仅今天上午就已经有中介带了两波人来看房子,相较以往确实要热闹不少。

打包的棚改项目,翠湖、锦绣两小区仅剩三套房源放盘,其中翠湖花园仅剩两套,价格从3.6万/平,报到4.9万/平。而锦绣花园唯一放盘的一套,也是因为业主决定回老家生活,所以决定出售,但是价格也从之前的350万涨到了400万,单价达到了4.2万/平。

石厦资深经纪人谢先生曾告诉小编,棚改的信息对业主心态有很大的影响。业主预期明显提高了,之前博伦、明月花园部分业主直接提价15%,更有业主直接提价70万盼成交。

目前深圳棚改项目业主,普遍坐等拆迁改造,后市放盘意向收紧。他们相信棚改后对学位不会有影响,加上地处黄金地段和地铁口,改造后房价一定能再涨一轮。

4、让业主趋之若鹜的棚改,你真的懂吗?

棚改的进展速度,加上对房价拉升的影响,让很多老小区的业主,对参与棚改甚是积极。已经有许多老小区业主们主动申请棚改,自发组织征集意愿。

这原本是好事,但一些棚改项目进展顺利的小区业主,表示自己并不清楚棚改的流程和制度。分不清旧改和棚改的区别。

在12月1日即将正式启动搬迁的福田华富村,就有不少业主发出质疑的声音。在签约前部分业主认为华富村是旧改而非棚改,对于合同条款的细则也没有细细研究,最后签约之后才对拆迁补偿以及搬迁安置费等问题提出疑问。但协议已经生效,反悔为时已晚

常见的问题有

1)如何界定改造项目属于棚改?

对于棚户区改造政策适用范围,《深圳市棚户区改造项目界定标准》的定义是位于深圳市范围内使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等危旧住宅、住宅区和城中村改造项目,主要包括以下区域(含已纳入城市更新计划的改造项目)。

棚改与旧改的运作模式不同:棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式,而旧改遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则。深圳罗湖“二线插花地”是棚户区改造,深圳南山大冲村改造项目走的是旧改模式。

2补偿安置方案是否合理?

棚户区改造搬迁补偿标准由政府制定并公示,不具有可协商性,棚改项目华富村的拆赔比是套内1:1 或建面1:1.18二选一。可以低价9000元/平的价格加购13平;可购的上限是25平,另外的12平可以当时市场价的九折购买。

而旧改补偿标准可以协商确定。木头龙的拆配比是1:1.4,;鹤塘小区的拆配比为1:1.3;兴业生活区的拆配比也是1:1.3,其他补偿具体看不同小区的不同开发商来定,各有不同。

3棚改回迁房容积率会否过高?

深圳有关于容积率编制的规范,每块地受某些因素的影响容积率怎么确定都会不相同。容积率有具体的算法,项目区位、有无轨道交通、公园等都会影响容积率的确定。

棚改与旧改的配建要求不同:有条件的棚户区改造项目除满足拆迁安置需要外,其余住房均配建为人才住房和保障性住房。而旧改则按规定比例配建,无全部配建保障房的要求,可建商品房。

4改造后办理房产证的税费及办证费用由谁承担?

棚改项目,回迁新房产权调换面积部分(按建筑面积1:1.18或套内建筑面积1:1进行产权调换的部分)办证税费由实施主体承担,增购部分(以9000元/㎡的优惠价增购的13㎡、以交房时市场评估价的90%增购的不超过12㎡部分)办证税费由被搬迁人自行承担。

在棚改项目中,这几个问题是业主们聚焦最多的问题。需要提醒业主的是,在签订项目搬迁安置补偿时就应充分考虑搬迁补偿标准、装修补偿标准以及搬迁过度期的安置费用考虑周全。一旦签约协议生效,再对补偿提出异议也于事无补。

深圳投资客赌“棚改”,操盘半年发现并不简单…

△整理自《深圳市关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》

登陆深圳中原地产网,获取更多房产信息,咨询电话:4008-192-186。

编辑推荐:

深圳二手房深圳新房深圳租房深圳各小区房价;

专题推荐:龙华!即将为自己“宇宙中心”的地位而正名!

专题推荐:龙岗十三五计划出炉 你还有什么理由嫌弃龙岗?

专题推荐:政策重压下 楼市的拐点要来了吗?

专题推荐:颤抖吧购房者!这些钱再也不能用作买房的首付款

专题推荐:买房陷阱多 不要让你的辛苦钱打了水漂

真房、真价格!你家的或你关注的房子现在什么价格呢?来查一下吧!

分享到:

精选图文