楼市真相 | 这44个“限售”的城市,房价降了吗?

来源:深窗综合 | 2017-11-10 11:55:11 编辑:中原地产

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来源:姜超宏观债券研究(ID:jiangchao8848)

楼市真相 | 这44个“限售”的城市,房价降了吗?

今年3-5月,厦门、福州、青岛等20余城在楼市调控政策中首推“限售”措施,9-10月,南昌、长沙、重庆等10余城升级楼市调控,限售措施再度频现。

去年热点城市的限购限贷升级并未久远,为何限购不够、还需限售?限售又带来怎样的影响?

1、谁在限售?

1.1 二三四线,抑制投机

今年3月,厦门对居民新购住宅首推限售政策,随后两个月福州、青岛、广州等20余城跟进。半年后的9月,南昌、长沙、重庆等10余城相继出台新一轮地产调控政策,限售措施再度频现。

本轮住宅限售的重点,是二线热门城市或核心城市周边的三四线城市。截至10月13日,共有44座城市在调控政策中采取对居民购买住宅限售的措施。从类型来看,实施限售的一线城市仅有广州1个,二线城市有20个,三四线城市有23个。而从地域来看,限售城市大多分布东南沿海或三大都市圈周边,而中西部则主要为省会城市。

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限售大多设定持证2-3年内禁止转卖,抑制投机炒作。过去对于短期持有房产的交易,采取的是不满一定年限征税的措施,而今年以来部分城市推出的限售措施则更为严厉,直接禁止短期转卖,降低已购住房的流动性,以达到抑制短期炒作和调控投机需求的目的。禁售时间上,近六成限售城市为2年,近三成为3年,而部分城市对多套房、非户籍居民购房的限售时间更长。

1.2 全国三成,二线六成

截至目前,限售城市的住宅销售面积占全国住宅商品房销量的三成以上。按上半年累计值估算,限售城市的住宅销售面积占全国的比重已达32.4%,而仅9月22日以来的新一波密集限售,新加入城市的住宅销售面积也占到全国的8.5%,限售的涉及范围明显扩大。

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分城市类型来看,二线城市出台限售措施的比例最高,二线与三四线是限售主力。一线城市中,仅一个出台限售措施;二线城市出台限售的比重最高,占全部二线城市地产销量的65%左右;三四线限售城市的住宅销售面积占比约15%。虽然三四线限售城市销售面积比重最低,但三四线城市数量众多、差异巨大,但比较绝对规模可以看到,三四线限售城市的地产销量已是二线限售城市的一半左右,因而二线和三四线是本轮的限售主力。

2、为何是它们?

2.1 二三线地产火热

限售的推出与这些城市今年地产市场的表现有关。

价格方面,以二三线为代表的部分城市,在今年尤其是上半年房价依然较快上涨。二、三线城市房价的环比增速从去年10月开始超过一线城市,而从同比来看,一线城市住宅价格同比增速从30%以上大降到今年9月的1.5%,二线房价缓慢回落到5.6%,而三四线城市房价同比则仍维持在8%左右。

比较70个重点城市的房价可以发现,其中的限售城市16年底以来房价上涨也是最突出的。统计局跟踪的70个大中城市有25个实施了限售,16年初以来限售城市的房价同比显著高于全体,即便是去年9月调控潮之后,京沪房价同比大幅下降,限售城市的房价增速也依然维持在15%以上的高位,超过70城全体增速5个百分点。

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而销量方面,16-17年二三线城市的表现也更强。本轮地产周期的一个特点就是从一线往二、三线扩散。16年二线城市销售增速高达30%以上,远超一线。17年以来一线城市地产销售同比大降至-20%甚至更低,二线城市的销量增速缓慢降至0%左右,而三线城市9月以前则仍维持在10%以上。

2.2 是刚需还是泡沫?

从短期看,今年地产销售的一个重要支撑来自棚改货币化安置和三四线城市地产去库存政策。货币化安置贡献了大约20%的商品房销量和7%的销量增速,随之也带来了三四线地产销售的持续增长和库存的大幅下降。

而从长期人口和城市化趋势来看,部分二三四线城市房价的长期快速上涨并不具备人口基础。我国劳动年龄人口在13年就已见顶,虽然近年二胎放开、农民工回流等因素增加了部分城市的人口流入,但本轮二三四线房价的表现却是普涨,仅限售城市就已44座,显然我国当前阶段还没有发展出如此多的大型城市。而据我们的统计,最近6年里我国约15%的新增人口都集中在一线城市,这意味着,支撑今年二三线城市地产市场的,并非全是刚需,仍有相当一部分是投机性需求驱使。

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3、影响又几何?

3.1 房价涨幅缩窄,销售明显降温

从房价来看,限售措施发布后,相应城市的房价涨幅逐月缩窄。限售政策在3-5月(定义为“上一批”)密集发布,9月(定义为“新加入”)又再度频出。上一批限售城市的新建商品房住宅价格同比1月至3月仅从18%微降至17%,但在限售之后的半年里从16%大降至7%,环比也从3月的0.89%大降到9月的0.03%。与此同时,9月新加入限售的城市在今年前8个月同比增速都在9-10%的水平,但9月发布限售之后,当月同比已降至7.8%,环比增速也有所松动。

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从销量来看,限售给地产销售带来的降温效果也同样明显。限售措施抑制了非刚需的投资性交易,打击了购房背后的投机性动机。从16年到17年2月,限售城市的地产销售增速都明显高于全国水平,而随着限售措施的铺开,限售城市住宅销售增速3月起低于全国销售增速,并从当时的17%大幅下滑到9月的3%,限售城市对全国地产销售增速的正向贡献已变为负向拉动。

上一批限售城市的商品房住宅销售3月开始从15%的高位逐月大降,到8月累计同比仅增0.9%。从过去几个月的规律看,出台限售政策后的3到4个月,相应城市的地产销售累计同比就降至0附近甚至转负。

这印证了限售城市的地产销售,有相当一部分是来自投机性需求的贡献,短期禁止出售后,投机交易减少。虽然9月新加入的限售城市过去半年销售坚挺,增速保持在20%左右,但9月已降至16.5%,预计未来3到4个月,9月新增限售城市地产销量增速也将骤降。而限售城市的地产销售面积占全国的三成,这部分城市销售下滑将进一步明显拉低全国的销售增速。

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3.2 地产开工下滑,投资或将渐缓

地产的开工、投资均与销售关系紧密,销售下滑、需求下降将影响地产企业的开工意愿,最终影响房地产开发投资。从历史看,地产销售一般领先地产投资两到三个季度。全国商品房住宅销售面积累计同比3月从23.7%大降至16.9%,随后一路下行到9月的7.6%,而住宅新开工面积增速也从3月的18%缓慢降至11.1%,而商品房住宅的开发投资增速则稳定在10.4%。

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目前,限售对新开工面积的影响已开始显露。从有连续数据的城市看,16年上一批限售城市住宅新开工面积增速保持在25-30%,远高于全国水平,而在17年3月调控加码后,增速明显放缓,到9月住宅新开工累计同比已降至2%。而9月新加入限售的城市虽然过去半年开工增速仍高,9月累计同比也已较8月降了8个百分点,未来回落趋势明确。

截至9月,有连续数据的22个限售城市新开工面积占全国的比重已达24%,而迄今限售城市共有44座,全部限售城新开工占全国的比重应当更高。从3月至9月,全国商品住宅新开工面积累计同比已从18.1%降至11.1%,新增限售城市无疑会进一步形成拖累。

楼市真相 | 这44个“限售”的城市,房价降了吗?

而作为地产调控升级的一个信号,限售对地产投资向下的压力也正在逐步传导。3月至5月上一批限售城市的房地产住宅开发投资,在经历了近两个季度的增速走平后,9月已有所回落。而新加入限售城市的地产投资9月虽仍保持上升,但预计未来两到三个季度也将迎来拐点。

楼市真相 | 这44个“限售”的城市,房价降了吗?

虽然随着地产库存大幅去化,房企土地购置增加,很大程度上支撑了近几个月的地产投资增速,但在“房住不炒”的精神下,在限购限贷限售、地产长效机制等一系列政策的调控下,地产销售降温将是大概率的

我们看到,地产限售政策推出以来,相应城市的住宅商品房销量和新开工面积增速均明显放缓,而如果销售持续负增,房企开工意愿降低,那么地产投资也势必会明显下降。

 

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