注意!全国仅有10个主要城市房价不过万(名单)

来源:深窗综合 | 2017-11-02 11:18:18 编辑:中原地产

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来源: 房屋屋、凤凰房产、楼市时评

说起买房之难,从北上广深到宁杭成渝,从一线城市到三四线城市,大江南北,960多万平方公里上,大抵都有同等感慨。当然,最令人感慨的还不是房价持续高企,而是收入增长越来越落后于房价涨幅,在中国买房究竟有多难?

1、全国仅有10城房价不过万

经过2016年这一轮的暴涨,大多数一二线城市房价实现翻倍。

以全国36个主要城市(省会城市+计划单列市)作为观察对象。这36个城市里,房价不过万的只有10个城市,基本都属于东北、西北城市,如沈阳、哈尔滨、兰州、银川。

而在2015年,房价过万的城市还属于少数,只有北上广深和厦门、杭州、天津等寥寥10个城市,最近大热的武汉、郑州、合肥、重庆、成都、长沙都还未过万。

进入2017年,北上深房价突破6万元,厦门、广州跟随其后,共同进入均价3万元俱乐部,而三亚、杭州、南京、福州、天津则突破2万元。

注意!全国仅有10个主要城市房价不过万(名单)

全国部分城市房价地图

值得注意的是,这还只是全城均价。如果只看中心城区,这一数字往往还要翻上2倍左右。如北上深中心城区均价早已超过8万元,而厦门、广州中心城区也在5万元以上,二线城市如武汉天津福州也都在3万元以上。

不过,单看绝对值,二线城市与一线城市之间,的确还存在较大的差距。但如果结合房价涨幅,二线城市已经基本赶上一线城市。

2、全国收入悬殊到底有多大?

关于收入,主要看两个指标,一个是城镇居民人均可支配收入,另一个是城镇在岗职工平均工资。

前一个是以家庭为统计单位,覆盖到所有居民,统计的是可自由支配的收入,而后一个是以单位为统计单位,个体就业者和自由劳动者不在其列。

这两个指标各有优势,就评价购房难度而言,覆盖到所有居民的城镇居民人均可支配收入更有现实意义。

这是2016年36个主要城市城镇居民人均可支配收入排行:

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置换成在地图上显示的气泡图是这样的:

注意!全国仅有10个主要城市房价不过万(名单)

从这两张图上,我们可以发现几个很有意思的现象:

其一,从整体上看,北上广深宁杭处于第一阵营,而房价涨幅较为突出的郑州、合肥、武汉处于中游,西部城市基本处于垫底位置。从数字上看,北京上海的收入水平,是二线城市郑州、合肥、西安的1.6倍左右,是处于垫底位置的贵阳和西宁的两倍有余。

其二,一般而言,经济越发达的地区,收入水平也相对较高,但也存在例外。比如天津和重庆,这两地的GDP总量仅次于广州深圳,但收入水平却排在全国中下游,重庆甚至还处于倒数位置,仅有北京和上海的一半多一点,甚至还不如长沙、济南、福州等普通二线城市。

为什么会出现这种情况?

城市富而民众收入一般,天津主要是由经济结构决定的,天津以国有大工业企业为主,覆盖的就业人群有限,难以惠及普通民众。

重庆是一个很容易被总量光环吸引的城市,却忽略了光环之下,这是一个典型的西部城市。3000万人口的量级,很容易拉大总量,但也会产生均摊效应,毕竟在主城区之外,还有大量并不富裕的地区。

3、房价收入比:哪里买房最难?

所谓房价收入比,顾名思义就是房价与收入之比,通过这一指标,可以粗略评估普通居民家庭购房的难度。换句话说,房价收入比,衡量的就是一个家庭不吃不喝要多少年才能够买得起一套房。

中国典型的家庭是三口之家,以90平米作为标准面积,由此计算房价收入比:

注意!全国仅有10个主要城市房价不过万(名单)

转换为气泡地图如下:

注意!全国仅有10个主要城市房价不过万(名单)

结合房价地图、收入地图以及房价收入比数据,我们可以得出以下几个要点:

1、从国际标准来看,房价收入比的合理水平是3-7。在36个主要城市里,只有长沙、西宁、乌鲁木齐、沈阳、呼和浩特和银川等6个城市处于合理水平。

当然,其他超出合理水平的30个城市,并不意味着全都存在泡沫,原因在于,房价收入比衡量的是全体居民的购房难度,但实际上购房群体一般都以中高收入者为主,越富裕的城市、人口流入越大的城市,房价收入比自然会更高。一个城市房价有没有泡沫,还需要更多数据进行分析,这不在本文讨论之列。

2、从整体上看,房价收入比与房价排序基本一致,呈现一线、二线到三线的阶梯式分布。

注意!全国仅有10个主要城市房价不过万(名单)

从数字上看,在36个城市里,房价收入比超过30的只有北上深厦四个城市,与房价排序一致。而超过20的也只有7个城市,除了北上深厦,还有三亚、福州和天津,而同为一线城市的广州则只有18.7。而超过10的则有22个城市。

从区域上看,从东部到中部再到西部,房价收入比也形成阶梯式分布。东部沿海城市普遍超过15,中部城市在10-15之间,西部和东北城市基本都在10以下。

3、套用城市分级模式,以房价收入比来衡量,深圳上海北京厦门三亚属于一线城市,至于广州,只能跟福州、天津、南京、杭州、石家庄、海口、武汉、郑州等位列二线城市,至于大连、西安、长沙则只能类同于三线城市。

4、作为这一轮房价暴涨周期的领涨城市,深圳的房价收入比当仁不让,位居首位。2015年,深圳房价收入比为27,到了2017年底,这一数字攀升到40。这意味着,一个普通深圳家庭,连续40年不吃不喝积攒的收入才能供得起一套房。即便是两倍于平均收入的中产群体,买一套房也要耗费20年的家庭收入。这说明,深圳的楼市早已与普通人无关,北京上海也是如此。

5、广州、宁波、长沙这三个城市比较有意思,房收比与房价之间构成一定程度的背离。原因在于,这三个城市收入都相对较高,而房价却又不如同等收入级别的城市,虽然这并不代表这三个城市房价更合理,但至少意味着相对较高的安全边际。

4、现在房子还能买吗?刚需要不要等一等?

北上深还能不能买?

目前北上深的房价超级坚挺,广州这几年发展缓慢,加上地域广阔,房价一直不见上升很多。那么问题来了,对于很多我们买房新手,现在北上深房价那么高,我们还能入手吗?

不知道大家发现没有,全国已经有40多个热点城市发布了限售令,唯独没有北上深。

这意味着什么?意味着收网的时候,特地留了一个口子,而北上深还有机会上车。但是,从购房难度上看,北上深厦三亚都属于宇宙级的存在。高达30以上的房价收入比,不仅让普通居民望之却步,就是中产群体也只能望房兴叹。

这五个城市的房价,早已经与普通居民没有多大关系,而沦为投资者与投机者的狂欢。

三四线城市还能不能买?刚需要不要再等等?

上半年问有意向买房子的朋友,十个里面得有七八个目标都集中在三四线城市。有人说,三四线城市到处都是抢房子的人,怕以后涨太多又买不起。那么三四线房子还能不能买?

首先,要明确为什么购房人的目标转向了三四线城市?一是,一二线城市的房子房价太高,而且都限购了,在大城市工作生活的人买不了,但是手里又有点儿闲钱,再加上可能老家就是三四线城市,所以看哪儿便宜就买哪儿;二是,常住在三四线城市的人,看到全国楼市都在管控,怕早晚得管到自己家门口,所以赶紧再投资一套,等着以后保值升值。

目前,对于三四线城市来说,有去库存的任务,而人们习惯于买涨不买跌,三四线城市也涨的厉害,当去库存也就去的差不多了,大概率开始限购。限售以后,房子难买也难卖,流动性变差,房价逐渐稳定甚至小幅回落。

纵观这20年的楼市,一年内暴涨的房子数不胜数,一年内暴跌的城市屈指可数,这就是真实的现状。所以既然是刚需,既然早晚都要买,趁着利率低赶紧买入,终究还是省钱的。

5、面对“买不起”的房,我们应该做点什么?

想清楚大城床和小城房,哪个才是你要的

找出一张白纸,分别列出需要抉择的A、B 两地,按重要程度高低依次列出你认为重要的任何内容,比如居住环境、就业机会、工作环境、工作报酬、晋升发展、培训机会、自我实现、家人相处、配偶影响、资源利用、休闲时间、挑战性、成就感等多个方面,进行自评。

根据你自己的主观感受,针对不同城市回答每个项目的得分,计分范围在-5至5分不等,每项进行评估后最后算出两地的总得分。当然分值越高,表明你主观导向它的优势更明显。

做好资产规划,余钱投资增值避缩水

如果决定了大城市,那就要一方面要保证资产不要出现负增长,另一方面还要捂紧钱袋,才不至于让日子过得太惨。可以尝试一下放弃存钱的方式,转而将钱投向一些靠谱的理财产品,为资产寻求增值保值的“避风港”。

刚需族买房注重性比价

对于刚需购房者来说,在楼盘多选择余地大的房地产市场选择一款性价比高的房子显得至关重要。首置刚需买房只买对的不买贵的。在小区现有房源的条件下,综合地段、户型、价格等因素,适合自己的性价比高的房子才是真正的好房子。

登陆深圳中原地产网,获取更多房产信息,咨询电话:4008-192-186。

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