长租公寓租金回报率仅1%-2% 目前商业模式不成立

来源:深窗综合 | 2017-10-13 10:34:05 编辑:中原地产

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来源:深圳晚报

2017年被称为中国房地产租赁市场元年,在全国和各地相关政策力挺下,大力发展住房租赁市场已成为热点城市的共识。构建购租并举的住房体系,一方面是建立房地产平稳健康发展长效机制的远景谋划,一方面是土地稀缺、租赁需求加码的城市供需现状的要求。

租赁时代来临,市场如何博弈?

各地加码房地产租赁市场

有数据统计,8月份,全国累计有超过14个城市或部门发布了17次有关鼓励房地产租赁的政策。9月25日,上海规土局网站显示,上海将有4宗租赁住房用地挂牌出让。这是上海在市区核心地段再推租赁地块。9月26日,杭州国土局挂牌两宗地块,其中一宗位于热点区域彭埠的土地用途标为“租赁住房”,土地使用年限为70年,在杭州土拍中尚属首次。

就在十一前夕,北京市住房和城乡建设委员会发布消息称,今后5年,北京将按照建设150万套住房的要求,推进其中25万套共有产权住房和50万套租赁住房落地,租赁住房将占总住房的三分之一。广州提出,未来5年将推出825万平方米租赁住房用地,预计可供应租赁住房15万套。深圳则提出,“十三五”时期,将建设40万套人才住房,超过特区建立近40年来的总和,其中70%为租赁住房。

“重售轻租”环境下的市场博弈

中国指数研究院分析师认为,大力发展租赁市场,有利于促进以农民工为主的新市民住有所居,推进新型城镇化快速发展,也是部分中低收入人群实现居者有其屋的主要渠道。他表示,房屋租赁业务是一项前期投入资金大、回报周期长的微利业务,加快培育专业的房地产租赁机构,有助于增强产业规模化效应,同时部分房企通过将存量房转为租赁市场房源,亦是有效盘活资产、缓解库存压力的一种有效途径。

该分析师同时认为,当前我国流动人口规模较大,租赁住房成为大多数流动人口解决居住问题的主要方式,而我国呈现出的“重售轻租”现象,使得住房租赁市场发展较为落后,缺乏合理的租金定价及管控体系、监管机制也尚不健全、租赁各方权益缺乏法律依据和保障,不利于房地产市场健康发展。此外,市场房源主要来自个人私房,企业或机构占有率低,且行业无标准、产品良莠不齐,多重问题给租赁市场发展带来诸多障碍,这些问题都有待解决。

城市会越来越珍惜土地

“客观讲,大城市核心区已无地可供,外围摊大饼的建设模式也被抛弃掉了。住房增量越来越少,二线城市未来也会像深圳、上海一样面临土地紧缺问题,政府会越来越珍惜土地,土地单价会越来越高。可售型住房会越来越少,租赁型住房会更多,房地产税只有两个城市试点,租赁住房超过20个城市加入。为什么地方政府这么有动力?租赁住房可以提高住房的使用效率。”新城控股副总裁欧阳捷接受采访时表示。

而在目前的租赁市场,国企占据了主要力量。对此,中国著名房地产专家蔡为民表示,住建部发文的通知中,提出由国企带头推进租赁住宅事业,国企将扮演示范性主导性角色。但就市场份额看,民营企业有高的逐利性和活力。相信随着时间的推移,民营企业在租赁市场比例会越来越高。

欧阳捷也认为,国企不可能全部把租赁住房市场吃掉,这样做会沉淀大量资金和债务,有拖垮企业的风险。他预言,关于房地产租赁市场,包括上海在内的城市会向民营房企逐步开放,政府会增加租赁用地供应,长远还是需要更多民营房企加入租赁市场。“未来,政府管理租赁企业,企业不但引导市场定价,也将引导市场行为规范。”

对于目前风头正劲的长租公寓,虽然有大量排名靠前房企进入,但面临的矛盾和困境也比较明显。蔡为民分析,比如长租公寓房源多数不在市中心,而需求多集中在市区,这需要靠时间来解决。他认为,5年后,长租公寓的竞争态势才相对明朗。欧阳捷认为,长租公寓目前租金回报率是1%~2%,即使加上运营收入,总体回报率在2%~3%,资金成本都不够,目前商业模式是不成立的。

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