楼市“限售”的逻辑 打击投机和短炒的绝佳手段

来源:深窗综合 | 2017-09-30 14:08:14 编辑:中原地产

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来源:南方都市报  作者系深圳市房地产研究中心研究员

近日,楼市又来强调控,近10个城市密集出台打压政策,限售是最大看点。自2017年3月23日起,厦门首创“限售”政策,到目前,全国有超过45个城市发布楼市“限售令”。相比过去惯用的限购、限贷、限价等,限售是个新事物。如何看待限售?多数研究指出,限售是打击投机和短炒的绝佳手段。确实,流动性越高的资产,投资者参与情绪越高,换手率越高,价格也就越高。

比如,我国上市公司盈利较差,但多年来市盈率(股价/每股收益)却冠绝全球,原因就是股票换手率很高(一般都高于100%)。事实上,一旦流动性下降,市场参与情绪低了,资产价格也会下降。持有股票一年以上,利息红利免征个人所得税的规定,其实就是为了抑制短期炒作过盛之风,鼓励价值投资。近年来,但凡房价上涨快的城市,其房屋换手率一般都较高。

2015年,深圳房价翻了一倍,背后是高换手率。据统计,2015年深圳二手住房换手率达8%,几乎每10套房,当年就有一套再交易一次。同一时期,北京、上海房屋换手率仅3%左右。2016年以来,北京、广州等地二手房换手率快速提升,学位房及投资客集中的一些商品房“妖盘”(类似股票市场的“妖股”),换手率达20%-30%。当然,房价同比涨幅也最快。

近10年楼市普涨、看空者屡屡失算育成的上涨共识,经济下滑松绑调控的预期惯性,短期难以扭转,居民“加杠杆”情绪仍较高。今年以来,新增房贷占新增贷款比重,从2016年的45%降至40%以内,但今年1-8月消费贷升了2.8倍,居民过度“加杠杆”趋势未改。“加杠杆”是房价快速上涨的罪魁祸首,特别是短炒的最大推手。启动限售政策,冻结交易、改变预期、增加杠杆成本。

新一轮调控的背景是,2015年以来房价大涨,热点城市房价不到两年上涨一倍多,调控持续跟进,但房价涨势“很坚强”。此次发布新政的9个城市,8月新房价格指数环比和同比平均分别上涨0.33%和11.64%,二手房分别上涨0.62%和11.2%。尽管热点城市上浮房贷利率,但5年期以上基准利率(4.90%)仍在历史最低位,比2008-2009年(5.94%)还要低100多个基点。

很多“加杠杆”需求,要在未来“套现”。目前,热点楼市有一个新现象,即价格“锁定效应”,一个楼盘(特别是二手楼盘)某套房子实际成交价,将锁定同户型其他价格。低价“套现”意味着楼盘跌价,特别是“加杠杆”需求或投资需求占比高的楼盘或区域。目前,国家对调控和长效机制建设的决心很坚定,借助“加杠杆”一窝蜂拥上的购房行为,未来有“套现”诉求。

当调控和资金继续收紧,分流需求的租售并举等长效机制落地,预期或转向,“套现”需求增加,甚至出现“抛盘”,这就是踩踏式出逃的金融危机。房屋几年内不得出售,即便楼市回调,也不会产生大规模“套现”,形成楼市回调共振,这是避免踩踏式危机的有效手段。近年来,货币投放和银行资产年均增速高达20%左右,远超实际G D P增长,但我国并未爆发严重的通胀。

根源在于,作为不可贸易品,房地产吸纳了很多流动性,这是资金老虎入笼。未来,若资金大规模从不动产领域流出,资产价格“高位泄洪”,实体和金融难以承受。重要的是,“住房回归居住属性”的顶层设计下,我国住房改革导向根本变化,即纠偏房屋资产属性。凡合理需求,短期换手率不高,换手率高的需求,多是投资需求,特别是短炒需求。因此,限售对合理需求的冲击很小。

最后,房地产市场化近20年,房价基本“单边上涨”,始终未有一轮由涨到跌、有峰有谷的周期,全社会普遍有房价上涨预期。政府托底及基于金融风险、GDP担忧的救市,让这种预期渐进刚性,造成炒房泛滥和换手率高企。从国际经验看,这恰恰是金融危机的最大诱因。启动限售,降低换手率,能让炒作情绪降温、住房需求更加理性。炒作降温了,被冷落的租赁才能培育起来,住房才能回归居住属性。同时,仅对新购住房限售,也不会造成供应减少。

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