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戴德梁行:调控一再收紧 深圳楼市将持续维稳

来源:深窗综合 | 2017-07-13 12:29 编辑:中原地产

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深圳,2017年7月11日——领先全球的房地产服务运营商戴德梁行举行半年度发布会, 就2017年上半年深圳房地产市场的发展情况进行了全方位、深层次解读,并对下半年深圳楼市的走向及各物业市场的发展趋势进行了预判。

调控一再收紧深圳楼市料将持续维稳

疯狂上升的楼市遭遇一再收紧的调控,政策与市场的角力成为近两年中国楼市的主调。

就全国而言,自2015年率先复苏及创造历史新高的同比涨幅后,一线城市最早出台调控政策,继2016年“330政策”下一线市场的短暂波动后,黄金周新政令一二线城市房价同比增幅开始收缩;楼市轮动效应之下,经历了较长低迷期的三线城市,于2016年中开始出现明显的上涨,尤其环热点城市表现突出,而随之展开的更大范围的全面调控也将环热点城市的三四线小城镇纳入其中,但由于调控力度相对较弱,其楼市同比增长趋势仍在延续。

戴德梁行:调控一再收紧 深圳楼市将持续维稳

不同于其他热点城市在2017上半年一再收紧的“限贷限购限售”调控组合拳,深圳似乎避开了此轮调控潮的主线,而将举措指向了具体的实施及进一步规范市场操作行为上,这与2016年深圳出台“104”史上最强的调控后楼市快速降温并且持续发挥调控效力有关。

进入2017年,市场降温趋势仍在延续:上半年一手商品住宅供应量和成交量分别为76.6万平方米、105.3万平方米,同比跌幅分别达68.01%、56.65%。而54,632元/平方米的均价同比上升7%,与去年全年相比上升2.21%,实现高位企稳;逐月来看,自去年10月份至今年6月份,新房均价已实现“九连降”。

戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙先生认为,一方面,批准预/现售环节的管控使得批售放缓令市场供应量大幅缩减,从而影响成交量;另一方面,从严的调控令市场各方观望情绪浓重,供需大降,价格缺乏上行支撑;年初的《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》对项目价格等的指导,也令房价持续攀升的局面受到直接限制。

尽管新房成交放缓拉长了去化周期,但在新增供应局限下,市场存量亦被缓慢去化,当前323.7万平方米的可售面积为2016年来的最低值。

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虽然供应端管控只作用于新房市场,但市场整体降温的局面亦波及到二手市场,二手住宅成交量同样大降,较上年同期下降49.78%;“去投资化/回归居住本质”下整体收紧的调控也令消费者此前对房价的乐观预期发生改变,投资性需求大降。

同时,结合同比减少56.65%的一手成交量,上半年反映整体市场需求量的一二手住宅成交总量353.3万平方米,较去年同期下降53.05%,整体需求大降;而从逐月走势来看,需求总量自4月以后进入低位趋稳的状态。

戴德梁行:调控一再收紧 深圳楼市将持续维稳

对于未来走势,戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端女士认为,去年“104”一步到位的调控令市场降温并价格回稳,如果政策环境不发生变化、市场持续当前的平稳状态,政策加码的必要性也将不在。对比前期过低的供应量,下半年出于业绩要求、资金压力等因素,新房供应量或将有所增加,一定程度增加市场的活跃度。

而消费者普遍预期不明,购买决策趋于谨慎;“限购、限贷、限价、限售、限商”的调控政策,以及房贷利率提升、放款周期延长均提高置业门槛,增加购房成本;当前高房价也会挤出投资需求,并缩减有效需求,受此种因素影响,市场整体需求料将保持低位。

没有火热的市场支撑,同时受到相关部门严格的价格管理,预计新房价格的平稳状态也将影响到二手市场,总体趋稳将是年内深圳房价的主要基调,而具体区域及物业仍有望呈现不同走向,小幅波动在所难免。

供应吸纳创双高,金融总部大发展

上半年五个新项目共计57.44万平方米甲级办公物业入市,令甲级写字楼存量上升至401.18万平方米,而吸纳量也达到了50.63万平方米的历史新高,全市空置率下滑0.2个百分点至13.06%。

深圳新地标平安金融中心除较大体量自用外,以其声名卓著的高端品质吸引了诸多实力企业入驻,加之充分的招租期,取得了良好的入驻率,因体量大而带动吸纳量大幅攀升。

除此之外,其他新入市物业均位于南山,逐步投放于市场的物业在拉升供应量的同时也刺激需求加速释放,南山商务氛围日益提升,而南山区政府对金融、科技等产业的定向扶持政策也进一步增强企业落户南山的动力,市场表现向好。然而南山区未来可见的供应量庞大,需求虽然稳步增长,但料难及供应端的增长速度,仍会面临较大压力。

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租金方面,作为标杆,平安金融中心租金水平创历史新高,带动福田乃至全市租金上扬。此外,福田中心区整体高入住率意味着可租赁物业不多,面对上半年活跃的新增需求,部分写字楼小幅上调租金,不少业主方对市场的预期仍然乐观。

而罗湖区多年以来无新增甲级办公楼入市,租户搬离罗湖的现象也时有发生,其中南山区由于新落成的物业品质较高且租金较福田低而倍受青睐,自2016年2季度开始的租金稳中微跌趋势仍在持续。

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上半年,招商中环、信利康大厦、皇庭中心等多个优质办公物业在售,在严格的楼市调控政策之下,部分投资资金由住宅转移至办公物业,共同带动一手办公楼成交回暖。近年来诸多大型企业积极谋求布局深圳,在深圳土地供应严重不足的情况下,通过购买整栋或整层办公楼作为总部自用的交易日趋活跃。资金交易量较大,也导致客群将主要向企业类集聚。

张晓端女士指出,未来半年,预计仍有70多万平方米甲级写字楼入市,其中约93%位于福田区,虽然福田金融中心地位稳固,但集中入市或令供应压力显现,租金上涨的趋势料被平抑。另一方面,在2017年的新供应中,超八成为总部物业,其中六成以上为金融总部,可见深圳在打造总部经济方面的显著成效,而金融业的大发展也将助推深圳日益成为国际金融中心城市。

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商业创新加速外围供应增加带来市场压力

商业领域的创新得到各方重视,各大业主不断进行创新尝试,精耕细作,项目延迟开业情况增多,与此同时也争取到相对满意的开业率。去年底以来,全市优质购物中心经营情况持续改善,租金上升至933.33元/平方米/月,空置率下降至2.65%。二季度由凯德集团开发运营的全球第八座来福士落户南油片区,吸引多个品牌首次进入深圳。

至此,全市优质购物中心总存量上升至267万平方米。而上半年多个外围项目的入市也吸引到市场关注。

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各大购物中心品牌更新换代的速度明显加快,不管是新旧品牌的轮换还是业态创新的持续,都围绕着聚拢人气,提升效益而进行。

新增供应项目的增多也吸引国内外品牌商关注并伺机进入深圳市场。来福士开业新引进的莆田餐厅、蓝蛙餐厅、百丽宫影城等均为深圳“首店”;即将开业的PAFC MALL也将引进诸多新颖品牌首次进驻深圳,包括上海网红餐厅桂满陇、香港米其林推荐餐厅--Butchers Club、日本炉端烧名店田舍家等。在线上新生事物经过日新月异的发展后,线上流量转换为线下客流也成为常态,网红店积极在购物中心拓店,如海马体照相馆、吉米、小米等等,也进一步丰富了购物中心的业态。

而通过技术创新实现线上线下融合,实体门店也正在以全新的商业模式将“新零售”变成现实。另外,随着消费的不断升级,人们越来越重视健康养生及品质休闲,运动娱乐、绿色餐饮、医疗养生等大健康业态越来越多的出现在购物中心。

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程家龙先生指出,人们已经不会为了单纯购物而去特定商场,打造吸引人们专程前往的特质可以说是所有实体店转型的核心。例如,欢乐海岸移步易景的环境打造多年以来持续吸引各地的消费者前往游览和顺便消费;在K11艺术购物中心,从公共空间的打造、艺术品的陈设再到时常举办的艺术活动,都吸引文青趋之若鹜。

未来人们进入商场更多的是为了享受生活,简单“买买买”的时代已经过去,营造真正独特的情感体验场景已成为脱颖而出的重要方法。

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2017年下半年,预计全市有7个共计116万平方米优质购物中心入市。位于核心成熟商圈的平安金融购物中心,深业上城和万象天地等优质购物中心预计将投入使用,带来41万平方米的新供应。

除了优越的地理位置,得益于业主丰富的商业运营经验,目前招商成果均较为理想。而另外占比过半的外围区域的购物中心恐将面临更为严峻的压力。

张晓端女士认为,长远来看,人口持续流入、社会消费品零售总额增速回升,为购物中心的繁荣奠定了基础,但供应持续放量尤其外围区域新供应增多将结构性地拉低整体租金,预计年末空置率将会提高。

” 出特色,小镇行家

活动当天邀请戴德梁行华南区策略发展顾问部主管及高级董事李伟还就新型城镇化重要策略——特色小镇的发展现状及PPP模式进行分享。

在大中华区戴德梁行成立的国际团队参与的特色小镇专家小组,为各类新兴特色小镇提供系统解决方案,涉及特色小镇战略规划、产业定位、开发策略、商业模式与合作模式设计、投融资模式设计、PPP资产包设计、“两评一案”顾问、PPP项目招投标顾问、PPP投资者与运营商引进顾问、小镇运营服务及绩效评价等。

戴德梁行认为,新的特色小镇对一方经济、人口与可持续发展有着举足轻重的作用,为客户提供前瞻性、差异化、落地性的咨询,还要对结果负责,这是我们不变的宗旨,目前也有越来越多的产业投资者、特色小镇运营商与PPP投资者与我们结盟形成战略合作,我们共同相信,“特色即是机会”。

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李伟表示:特色小镇是国家推动新型城镇化的重要策略抓手,在2016年第四季度住房城乡建设部公布了第一批中国特色小镇之后,市场做出了快速与积极的回应。

回顾戴德梁行在中国24年以来不同类型特色小镇的服务经验,我们也发现集中以文旅创意农业等传统领域寻求的特色,已经向实体细分产业逐渐渗透,制造业、科创及金融等成为新的主流。伴随变化的是新型城镇化以人为本,产业为核心的质变过程。

登陆深圳中原地产网,获取更多房产信息,咨询电话:4008-192-186。

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