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深新房去化达20.3个月 专家:不代表实际供求

来源:深窗综合 | 2017-06-13 11:46 编辑:中原地产

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调控的“威力”持续显现,供应低迷与成交回落接连“重压”深圳楼市,深圳新房去化周期一路攀升突破警戒线。研究院发布的最新市场报告中,在新增供应量减少的情况下,5月深圳楼市的新房库存去化周期反而维持在20.3个月,环比缩短0.6个月,同比更是延长11.2个月,超过18个月的去化警戒线。

深新房去化达20.3个月 专家:不代表实际供求

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某研究院发布的最新市场报告中,在新增供应量减少的情况下,5月深圳楼市的新房库存去化周期反而维持在20.3个月,环比缩短0.6个月,同比更是延长11.2个月,超过18个月的去化警戒线。业内观察人士指出,深圳去化周期的拉长主要是成交需求在“深八条”之后被压制,今年以来月均成交量一直处于低位。但这只是调控的阶段性产物,不代表深圳已经步入供过于求的阶段。

5月份深圳仅入市一个住宅项目,供应持续处于低位

在研究院发布的5月房地产市场监测报告中,截至今年5月底,深圳商品住宅可售量为29999套,可售面积达331.84万平方米,环比4月份微减7.78%,同比去年下降22.24%.
“可售面积的减少主要是由于一手住宅供应低迷。”有业内观察人士指出。一组深圳规土委的统计数据反映,在5月入市的7个项目中,仅东方盛世二期一个住宅项目,推售量仅637套,推售面积为5.99万平方米,环比大降73.65%。

事实上,供给紧缺甚至断档的态势自今年以来一直在延续。根据研究院之前的统计,今年第一季度,开发商推盘节奏放缓,全市共计推出商品住宅面积21.14万平方米,环比去年第四季度下跌64.83%.虽然4月份获批上市的一手住宅面积达22.73万平方米,环比增长60.98%,但相比去年各月供应量,仍处于低位。

“这么多年来,深圳楼市的供应量在全国一线城市和强二线城市始终位于偏低的水平,最根本的原因是土地稀缺,旧改释放的空间也比较少,因此我们可以看到,近两年大量需求被分流到临深片区。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁解释。

新房去化周期较去年同期延长11.2个月

值得关注的是,尽管供应持续低迷,但深圳的库存去化周期却仍居高位。若按照近半年月均成交来计算,5月深圳楼市的新房库存去化周期为20.3个月,环比缩短0.6个月,较去年同期延长11.2个月。

按照宋丁的观点,深圳去化周期的拉长主要是成交被压制了。“受限贷限购限价的直接影响,购房者哪怕想入市也无能为力,今年深圳每个月的成交量都下滑比较厉害。”
相关数据显示,从2016年10月开始,深圳新房成交量连月下跌。今年第一季度,深圳仅成交3259套商品住宅,环比去年第四季度下跌65.2%,同比大幅减少78.7%。其中3月份新房成交量甚至处于历史低位,仅803套。

步入5月,在4月数个新盘入市拉动之下,深圳的一手住宅成交量才有了突破。根据研究院的数据显示,5月深圳共成交商品住宅2313套,成交面积达23.43万平方米,环比增长23.12%.这个成交量创下2017年以来的新高。“这也是5月库存去化周期环比微缩的一个原因。”上述业内观察人士表示。

“去年10月以来‘深八条’的重拳出击取得明显效果”

在2015年3月至2016年6月长达一年多时间里,深圳楼市的去化周期曾多次介于6-8个月,研究院提供的近五年深圳去化周期图中,从去年10月起,深圳的库存去化周期一路走高,今年4月份,去化周期首次上升到20个月以上,超过警戒值规定的18个月的合理范围。

“可以说,去年10月以来‘深八条’的重拳出击取得了明显的效果。”宋丁称,但去化周期延长并不代表深圳楼市实际已经步入供过于求的阶段。“深圳市场本身的需求很旺盛,加上货币流量比较充裕,假如没有这次调控,深圳一定还处于购房者大量抢房的状态。去化周期拉长只是调控的阶段性产物。”

“20个月的去化周期对于深圳来讲已经不短了。”宋丁同时预计,接下来,拉长去化周期的可能性不大,而且一旦成交的限制放开,这个周期肯定会迅速降下来。

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