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深圳经适房取得完全产权和上市交易办法(意见稿)问答

来源:深窗综合 | 2014-09-19 08:20 编辑:卢善娟

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《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易管理暂行办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》),已于2014年9月9日至9月15日公开征求意见。就市民和媒体关心的《办法》有关问题,市住建局有关部门负责人进行了以下解答。

一 《办法》起草的目的是什么?

答:制定《办法》,旨在落实国家和我市经济适用住房政策法规的规定,履行合同约定,明确经济适用住房取得完全产权和上市交易的申请条件、程序、应缴纳增值收益的比例等具体事项,以保障经济适用住房权利人的合法权益,体现社会公平,依法规范经济适用住房取得完全产权和上市交易等相关活动。

二 《办法》起草的原则是什么?

答:《办法》在起草过程中主要遵循了以下原则:

一是遵循法律法规和国家基本政策原则。《办法》的起草严格遵循了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号,以下简称国务院24号文件)、国家七部委《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号,以下简称国家七部委258号文件)、《深圳市保障性住房条例》、《深圳市住房保障制度改革创新纲要》(深府〔2012〕145号)的有关规定,并在结合我市实际的基础上,将政策规定具体化,使其具备可操作性。

二是坚持社会公平原则。政府提供政策优惠的经济适用住房以远低于同期同地段普通商品住房的价格向低收入住房困难家庭销售。因此,要求经济适用住房在取得完全产权或上市交易时缴纳一定比例的增值收益,并将增值收益纳入我市保障性住房专项资金,较好地体现了社会公平。

三是坚持适度保障,兼顾需要与可能,防止福利陷阱的原则。作为重要的民生事业,经济适用住房政策的目的在于保障低收入住房困难家庭的基本住房需求。一方面,按国家政策法规规定,经济适用住房权利人可申请取得完全产权或上市交易;另一方面,并不鼓励其购房后通过取得完全产权或上市交易获利。

四是科学民主原则。我局自启动《办法》的起草工作以来,不仅充分听取了经济适用住房购买人的诉求,而且充分借鉴了北京、上海、杭州等城市的实践经验和做法,力求实现决策的民主化、科学化。

三 《办法》的政策依据是什么?

答:《办法》依据国务院24号文件、国家七部委258号文件、《深圳市保障性住房条例》和《深圳市住房保障制度改革创新纲要》等政策法规规定起草,上述政策法规对经济适用住房取得完全产权和上市交易的有关规定为:

经济适用住房属于保障性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款(即《办法》中的增值收益),具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购;购房人向政府交纳增值收益后,也可以取得完全产权。

经济适用住房取得完全产权和上市交易,深圳市政府收取不低于50%的增值收益。

四 经济适用住房的概念和属性?

答:经济适用住房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的住房。

经济适用住房具有政策优惠、对象特定、限定标准和价格、有限产权等特点,有鲜明的社会保障性质。

五 《办法》为何以2008年1月18日作为界定适用范围的时间节点?

答:我市于2008年1月18日发布并实施了《深圳市经济适用住房管理暂行办法》。自此,国家关于解决城市低收入家庭住房困难的经济适用住房政策在我市正式实施。所以,《办法》以2008年1月18日作为界定适用范围的时间节点。

据了解,北京、上海、广州等城市都采取了以本市政策法规出台时间为分界点的类似做法。

六 什么是经济适用住房取得完全产权?什么是经济适用住房上市交易?两者有何异同?

答:经济适用住房取得完全产权,是指签订买卖合同之日起满5年的经济适用住房,其权利人根据《办法》规定缴纳增值收益后取得该住房占有、使用、收益、处分的全部权利,住房性质变更为普通商品住房;

经济适用住房上市交易,是指签订买卖合同之日起满5年的经济适用住房,取得完全产权前,其权利人根据《办法》规定缴纳增值收益后,将该住房性质变更为普通商品住房且同时登记至第三人。

两者共性为:均以缴纳增值收益为必要条件,均可实现由经济适用住房至普通商品房、由有限产权至完全产权的转变。

同时,两者也存在一定的区别:取得完全产权意味着按照《办法》规定缴纳增值收益后,住房性质由经济适用住房变为普通商品房,有限产权变为完全产权,产权人并不发生变化;而上市交易则意味着住房性质由经济适用住房变为普通商品房、有限产权变为完全产权的同时,产权人发生变化,房屋产权转移至第三人。

七 经济适用住房取得完全产权和上市交易时为什么要缴纳增值收益?缴纳的增值收益款用途是什么?

答:经济适用住房取得完全产权和上市交易应缴纳一定比例的增值收益,既是国家及我市政策法规的明确要求,也是合同的约定,根本上是由经济适用住房的社会保障属性所决定的。

作为保障性住房,经济适用住房由政府提供政策优惠,其销售价格远低于市场价格。经济适用住房取得完全产权或上市交易时,向政府缴纳合理比例的增值收益,并将增值收益纳入我市保障性住房专项资金,用于保障性住房建设,使更多的住房困难家庭受惠,对于实现住房保障制度的可持续发展具有重要意义。

八 什么情况下不需要缴纳增值收益?

答:签订买卖合同满5年,不申请取得完全产权、不申请上市交易的经济适用住房,继续居住的,不需要向政府缴纳增值收益。

权利人申请取得完全产权或上市交易时,二手房交易计税价格低于经济适用住房原购买价格的,申请人无需向政府缴纳增值收益。

九 如果经济适用住房权利人需转让住房,但无力缴纳增值收益,该怎么办?

答:针对此类情况,《办法》中规定了具体解决措施:购买经济适用住房5年后,取得完全产权前,权利人需要转让该住房的,可以自行与买受人确定交易价格,申请上市交易。符合上市交易条件的,可由买受人代为缴纳增值收益后,持市住房保障主管部门出具的取得经济适用住房完全产权和上市交易的批复,到市房地产登记部门共同申请办理房地产证(红本)。

十 《办法》所规定的应缴增值收益是如何计算的?

答:《办法》所规定的应缴增值收益计算公式为:

应缴增值收益=【经济适用住房市场价格-经济适用住房原购买价格】×50%-税费(原购经济适用住房的实际发生额)。

十一 《办法》为何将50%作为缴纳增值收益的比例?为何不规定按100%的比例缴纳增值收益?

答:《办法》之所以规定50%作为缴纳增值收益的比例,是基于国家和我市政策法规规定,同时借鉴了其他城市立法和实践经验,兼顾购买人利益与公共利益的平衡,综合考量了各种因素后的结果。

自《办法》公开征求意见以来,有市民提出,经济适用住房作为保障性住房,不应取得完全产权或上市交易,确需取得完全产权或上市交易的,应向政府缴纳100%的增值收益。上述看法对于我市今后完善住房保障制度具有重要的参考价值。但在有关法规政策修订之前,还应严格执行现行规定。

十二 其他城市经济适用住房增值收益的缴纳比例?

答:部分城市经济适用住房增值收益缴纳比例情况如下:

北京:原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%;

上海:上市交易全部价款的30%至45%;

广州:届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80%;

杭州:届时的销售价与当时购买经济适用住房(包括超过享受面积部分的经济适用商品房)差价的55%;

厦门:原购房价格与届时相应地段经济适用住房上市交易指导价格的差价的90%;

武汉:房屋市场价格与房屋原购置价格价差的70%;

成都:不低于计征单价(实际成交价高于计征单价的,按实际成交价)与该经济适用住房原购房价格差价的60%;

宁波:财税部门核定的计税价格与原购买经济适用住房价格差价的50%;

合肥:届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的40%。

与上述城市相比,《办法》规定50%的缴纳比例处于偏低水平。

十三 计算增值收益时,经济适用住房市场价格如何确定?

答:《办法》第五条规定:

(一)申请取得完全产权的,其市场价格按照申请时该套住房的二手房交易计税价格计算;

(二)上市交易住房的,其市场价格按照申报的交易价格计算,但申报的交易价格低于申请时该套住房的二手房交易计税价格的,按照二手房交易计税价格计算。

十四 二手房交易计税价格是什么?为什么申请取得完全产权时以二手房交易计税价格作为经济适用住房市场价格?

答:二手房交易计税价格,又称存量房交易计税参考价格,是税务部门为加强房地产交易环节税收征管,根据有关规定,对存量房(即二手房)交易成交价格明显偏低且无正当理由的,实行计征各项税款时所采用的价格。

使用税务部门核准的二手房交易计税价格来确定经济适用住房市场价格的理由如下:

(一)我市税务部门的商品房交易计税系统适用已久,在商品房交易市场中运行良好,为市场所肯定。二手房计税价格较真实、客观地反映了住房市场价格水平,具有较高的公信力;

(二)我市税务部门的商品房交易计税系统较为完备,能够短时间计算出相应经济适用住房的二手房交易计税价格,有助于提高工作效率。

十五 计算应缴增值收益时,扣除的税费如何确定?

答:在计算应缴增值收益时,扣除的税费是指经济适用住房权利人在最初办理经济适用住房房地产证(绿本)时,实际支付的包括契税、印花税、交易服务费等在内的税费,以原购经济适用住房的实际发生额为准。

十六 举例说明应缴增值收益如何计算?

答:应缴增值收益=【经济适用住房市场价格-经济适用住房原购买价格】×50%-税费(原购经济适用住房的实际发生额)。

例如,李某于2009年以单价5500元/平方米,总价33万元的价格,购得某住宅区一套60平米的经济适用住房,当时办理经济适用住房产权登记(绿本)时共缴纳税费5000元。如果2015年李某需要处置该住房,该套住房届时的二手房交易计税价格假设为120万元(以下简称计税价格)。

(一)如李某申请取得完全产权,“经济适用住房市场价格”取值为计税价格120万元,应缴增值收益=(120-33)×50%-0.5=43(万元);

(二)如李某申请上市交易并按要求申报了交易价格,应缴增值收益如下:

1、如果申报的交易价格为150万,“经济适用住房市场价格”取值为该交易价格150万元,应缴增值收益=(150-33)×50%-0.5=58(万元);

2、如果申报的交易价格为100万,低于该套住房的二手房交易计税价格,“经济适用住房市场价格”取值为计税价格120万元,应缴增值收益=(120-33)×50%-0.5=43(万元)。

十七 经济适用住房权利人需要满足哪些条件才能申请取得完全产权或上市交易?

答:《办法》第三条规定,经济适用住房权利人申请取得完全产权或者上市交易,需同时符合下列条件:

(一)申请人为经济适用住房《房地产证》(绿本)登记的权利人,且经其他权利人一致同意;

(二)签订买卖合同满5年;

(三)已经依照买卖合同付清购房款。为购买本套经济适用住房而按揭贷款并设定抵押的,须经抵押权人书面同意;

(四)不属于《深圳市保障性住房条例》规定的不得受理其取得住房完全产权申请的情形;

(五)政策法规规定的其他相关条件。

十八 经济适用住房取得完全产权与上市交易申请的受理、批复部门?

答:《办法》规定,市区两级住房保障主管部门分别受理、审核其组织售出的经济适用住房取得完全产权或上市交易的申请,并由市主管部门统一向审核通过的申请人出具批复。由区级住房保障主管部门受理、审核的,市主管部门出具的批复由受理部门转交。因此,就申请人而言,提交申请材料、领取批复都在同一主管部门办理。

十九 经济适用住房取得完全产权的办理程序?

答:《办法》规定经济适用住房取得完全产权办理程序如下:

(一)提出申请。申请人向受理部门申请取得所持有的经济适用住房完全产权。

(二)受理审核。受理部门根据本办法进行审核,自受理申请之日起15个工作日内将审核结果书面告知申请人。经审核符合申请条件的,出具经济适用住房增值收益缴纳通知书(以下简称《增值收益缴纳通知》),载明应缴增值收益金额、有效期和收款银行账户等信息;经审核不符合申请条件的,驳回其申请并书面说明理由。

(三)准予批复。经审核符合申请条件的申请人一次性足额缴纳增值收益后,向市主管部门提交缴纳凭证。经核实增值收益足额缴纳的,市主管部门于5个工作日内出具准予取得经济适用住房完全产权的批复。

申请人未在《增值收益缴纳通知》有效期内一次性足额缴纳增值收益并提交缴纳凭证的,视为自动放弃本次申请。

(四)变更登记。申请人持市主管部门出具的批复文件,向市房地产权登记中心申请将该套经济适用住房变更登记为普通商品住房,权利人不变。

二十 经济适用住房上市交易的操作流程?

答:《办法》规定经济适用住房上市交易操作流程如下:

(一)提出申请。申请人可在自行确定该套住房买受人及其交易价格后,向本办法规定的受理部门提出取得经济适用住房完全产权并上市交易的申请,并如实申报已确定的买受人及交易价格。

(二)受理审核。受理部门根据本办法进行审核,自受理申请之日起15个工作日内将审核结果书面告知申请人。经审核符合申请条件的,受理部门出具是否按照申请人申报的交易价格优先回购该套住房的书面意见,予以优先回购的按以下第(三)项规定办理,不予优先回购的按以下第(四)项规定办理。经审核不符合申请条件的,驳回其申请,并书面说明理由。

(三)予以优先回购。受理部门决定优先回购该套住房的,通知申请人签订回购合同,按照申请人申报的交易价格扣除其应缴增值收益后向申请人支付价款,收回该套住房产权,并将其重新纳入保障性住房房源。

(四)不予优先回购。受理部门决定不予优先回购该套住房的,按以下程序办理:

1、受理部门出具《增值收益缴纳通知》,载明应缴增值收益金额、有效期和收款银行账户等信息。

2、申请人一次性足额缴纳增值收益后,向市主管部门提交缴纳凭证。经核实增值收益足额缴纳的,市主管部门于5个工作日内出具准予取得经济适用住房完全产权并上市交易的批复,批复中须载明买受人及交易价格。

申请人未在通知规定的时间内与受理部门签订购房合同,或未在《增值收益缴纳通知》有效期内一次性足额缴纳增值收益并提交缴纳凭证的,视为自动放弃本次申请。

3、申请人和买受人持市主管部门出具的批复文件,向市房地产权登记中心同时申请办理变更和转移登记,将该住房性质变更为普通商品住房并登记至买受人名下。

二十一 《办法》中的“经济适用住房取得完全产权”与我市红本、绿本房地产证有什么关系?

答:经济适用住房取得完全产权后,其权利人对住房依法享有占有、使用、收益、处分等全部权利,可以自由转让、出租、抵押住房,我市以房地产证(红本)登记其权利。

经济适用住房取得完全产权前,其权利人对住房拥有有限产权,可依法占有、使用住房,不能转让、出租、抵押(因购买经济适用房而设定的按揭除外),我市以房地产证(绿本)登记其权利。

二十二 《办法》未采纳部分经济适用住房买受人提出的“不缴纳增值收益,只把房地产证换成红本,在证中注明经济适用住房属性”的诉求,理由是什么?

答:根据我市房地产管理政策法规规定,经济适用住房房地产证由绿本换成红本后,其权利人对住房依法享有完全产权,即依法享有占有、使用、收益、处分住房的权利,可以自由转让、出租、抵押住房。而国家和我市经济适用住房政策法规规定,经济适用住房权利人在缴纳增值收益前,是不能取得完全产权的。部分经济适用住房买受人的上述要求,不符合国家和我市相关政策法规的规定,故《办法》没有采纳其诉求。

据了解,北京、上海、杭州等城市只有一种颜色的房地产证,为了区分经济适用住房的有限产权和普通商品房的完全产权,他们在经济适用住房房产证内页标注房产性质为经济适用住房,用以限制其权利人不能自由转让,不能出租、抵押,实质与我市房地产证(绿本)是一致的。

二十三 经济适用住房取得完全产权前,是否可以被继承或遗赠?

答:作为合法财产,经济适用住房取得完全产权前,可以被继承或遗赠。继承人或受遗赠人可行使如下权利:

(一)按照《办法》规定缴纳增值收益后,取得该套住房完全产权;

(二)按照《办法》规定将该套住房上市交易并缴纳增值收益;

(三)具有本市户籍且在本市无任何形式自有住房或符合我市住房困难标准的,可申请将该住房转移登记至继承人或受遗赠人名下。

深圳市住房和建设局

2014年9月17日

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